Квартира под сдачу ремонт ошибки

Благодаря продуманному ремонту и хоумстейджингу мою студию уже в первый день просмотров готовы были арендовать три человека.

Мы живем в Воронеже: я, муж и четверо детей. Раньше вшестером ютились в однушке. Но в 2020 году переехали в просторную трешку в новостройке.

Из окон нашей новой квартиры открывается красивый вид на Воронежское водохранилище и пятиэтажный клубный дом по соседству. Я сразу влюбилась в него и поняла, что нам нужна квартира в этом доме.

Тогда мы продали однушку, в которой жили раньше, и на эти деньги купили студию в том самом клубном доме. Квартиры стоили одинаково — не пришлось доплачивать.

Студию мы решили сдавать. Но сначала нужно было в нее вложиться: квартира была без отделки. Первые 200 000 Р дала взаймы моя мама. Я сказала ей, что отремонтирую студию по минимуму и буду сдавать. Но что-то пошло не так. В итоге я сделала там дизайнерский ремонт и потратила почти в четыре раза больше — свыше 750 000 Р.

В статье расскажу, как мы с нуля отделали квартиру для аренды, как продумывали дизайн и на что обращали внимание при выборе материалов.

На полный ремонт студии площадью 38 м² мы потратили 750 690 Р

Почему мы выбрали эту студию

Дом. Мне очень нравится дом, в котором находится студия. Он кирпичный, новый — 2018 года постройки. Все соседи уже сделали ремонт и въехали в свои квартиры, так что звуки ремонта не мешают жить. В доме всего 60 квартир, и многие жильцы знают друг друга. В основном это интеллигентные и обеспеченные люди — так называемый средний класс, хотя большинство живет лучше среднего по воронежским меркам.

Район экологичный, окруженный парком, на берегу водохранилища. Здесь есть все для комфортной жизни: школа, детский сад, поликлиника, магазины, остановки общественного транспорта, два университета, пристань, стоянка катеров и яхт, ресторан, санаторий. Район считается элитным: поблизости находятся дома местных олигархов.

Студия просторная — 38 м², из них 5 м² занимает санузел. Она находится на втором этаже. В квартире индивидуальное отопление и большое панорамное окно. Вид не самый живописный: во двор и старые частные дома, хотя вдалеке можно разглядеть водохранилище.

Наши планы

Квартира нам досталась без чистовой отделки. Но кое-какие работы уже выполнили застройщик и прежний хозяин. В студии был теплый пол, стяжка пола, разводка электрики и грубая шпаклевка стен.

Нам предстояло сделать покрытие пола, финишную отделку стен и потолка, установить розетки, выключатели и светильники. Санузел нужно было отделать полностью: сделать гидроизоляцию и стяжку пола, а потом уложить плитку и смонтировать сантехнику.

Где взяли деньги на ремонт и как планировали окупать вложения

Первые 200 000 Р на ремонт дала моя мама. Их мы решили потратить на отделку санузла. Остальную сумму заработали со временем — планировали уложиться в 500 000 Р, включая мебель, технику, декор. Забегая вперед, скажу, что нам это почти удалось.

Мы решили сдавать квартиру на долгий срок. К краткосрочной аренде не были готовы: нужно заниматься бронированием, заселять гостей и убирать за ними, к тому же могут попасться недобросовестные жильцы. Знакомые, которые сдавали жилье посуточно, рассказывали случаи, когда жильцы выносили мебель и технику, разбивали душевые кабины, стекла и шкафы, портили текстиль и курили, несмотря на запрет.

В 2020 году однушки и студии в Воронеже сдавали за 12 000—16 000 Р в месяц. Но это были квартиры со средним ремонтом, дешевой мебелью, пустующими квадратными метрами, неприглядной кухней и минимумом техники: холодильником, стиральной машиной, плитой, микроволновкой.

У нашей студии были преимущества: элитный район и дом, закрытая территория. Такой вариант с хорошим ремонтом можно было сдать дороже.

В то же время я понимала, что у нашей квартиры есть недостатки:

• нет балкона;
• парковка только за воротами;
• тонкие стены — хорошо слышно соседей с одной стороны;
• вид из окна на старый частный дом.

Как я пробовала обойтись без дизайнера

Мне нравится заниматься ремонтом и самостоятельно продумывать дизайн. К моменту ремонта в студии у меня уже был неплохой опыт: с нуля отделала три квартиры, которые покупала для себя, жила там, а спустя время продавала. В ремонте и планировании мне иногда помогали муж и кум.

Стиль. В студии мне хотелось воплотить средиземноморский стиль. В первую очередь это сочетание белого, сочного морского, зеленого и оливкового цветов. Для вдохновения искала картинки в интернете и использовала сайт houzz.ru — там я находила реальные дизайны квартир и планировки, идентичные моей.

Ошибки. На санузле все и закончилось. Я сама подобрала и купила материалы, сантехнику, декор, а также наняла мастера. В итоге санузел полностью отделала, но допустила ошибку: разместила стиральную машину практически на проходе.

Я надеялась, что она не будет мешать. А она мешала. Пришлось переносить дверной проем в уже отделанном помещении. Рабочие аккуратно срезали часть стены по плиточному шву и перенесли ее на другую сторону. Плитку при этом пришлось выкладывать заново.

Как нашли дизайнера и сделали дизайн-проект

Дизайнера я искала по рекомендациям знакомых и в соцсетях. Смотрела только на личные проекты, даже если человек работал в студии дизайна. Еще обращала внимание на дизайн-проект и на то, что получилось на деле. Но мне не везло: кто-то был занят на других работах надолго, а для кого-то моя студия казалась слишком маленьким проектом.

Ольга очень точно поняла мое задание: минимальными средствами сделать проект, который окупит себя за три-четыре года. Я делилась с ней идеями и говорила, с какими материалами готова работать. Дала конкретные артикулы предметов, которые уже были в квартире: керамогранита, плитки, светильников. Ольга предлагала свои решения.

Для зонирования Ольга предложила использовать витраж. Я вспомнила, что у мамы на чердаке хранится авторский витраж, который я когда-то забрала у воронежской художницы за бутылку виски. Он отлично подошел к интерьеру, стал его акцентом и поделил квартиру на кухню-гостиную и спальню.

Работа над дизайном заняла примерно месяц. Кроме визуальной части Ольга подготовила технические планы: развертку стен, по которой рабочие возводили перегородки, электрику, план пола с раскладкой плитки, план кухни, по которому я заказала модули.

Дизайн-проект стоил 37 000 Р. Рада, что обратилась за ним к дизайнеру. В ходе ремонта я поняла, что даже самый красивый интерьер, который есть в голове, невозможно воплотить без правильных чертежей.

Где покупали материалы

Это был мой четвертый ремонт, и к тому времени я знала строительный рынок Воронежа от и до. Почти во всех магазинах отделочных материалов у меня были дисконтные карты с максимальными скидками — до 20%.

Дальше расскажу, где искали мастеров и как делали ремонт. Мы разбили его на два этапа: сначала полностью отделали санузел, потом — основное пространство.

Ремонт санузла

Мастер. Для ремонта санузла я наняла Дмитрия. Этого мастера посоветовали соседи по квартире, где я живу. Работалось с ним легко: я показывала на бумаге, где и что разместить, а он монтировал трубы под этот план. Дмитрий полностью отремонтировал ванную: сделал стяжку пола, разводку сантехники и электрики, гидроизоляцию, уложил плитку и установил сантехнику.

Работа заняла примерно три недели. Мне очень понравился результат, поэтому позже я попросила Дмитрия уложить плитку на полу в остальной части квартиры. За все заплатила ему около 80 тысяч рублей. Часть материалов мастер приносил сам из своих запасов или покупал, поэтому назвать точную сумму именно за работу сложно.

Расскажу детальнее, как и что сделали.

Душевая. Вместо ванной мы сделали душевую зону — мне кажется, так просторнее и гигиеничнее. К тому же, если поддон в душевой повредится, мы можем его покрасить или заменить. Это будет дешевле, чем ремонтировать или менять ванну. Перегородку в душевой тоже легко заменить. За поддон мы заплатили 6000 Р, за перегородку с зеркальными вставками — еще 11 000 Р.

Застройщик предусмотрел в ванной пятисантиметровое углубление в стене. В этой нише мы разместили коммуникации, в том числе встраиваемые смесители — они обошлись в 25 000 Р. Всю эту конструкцию закрыли влагостойким гипсокартоном. Материал для этих конструкций, включая гипсокартон и металлический профиль, я купила в «Леруа Мерлене» за 8000 Р.

Сантехника. Дмитрий установил подвесной унитаз, инсталляцию для него и гигиенический душ рядом. Инсталляция для унитаза Grohe стоила 10 500 Р и показала себя хорошо — за два года никаких нареканий. За унитаз мы отдали 8000 Р, со временем его можно заменить. Раковину купили небольшую, прямоугольной формы, за 3500 Р.

Полотенцесушитель выбирали только электрический: боялись, что водяной потечет. Еще для меня было важно, чтобы он был с кнопкой выключения: так можно контролировать температуру в ванной и экономить электричество. Заказали его на «Озоне» за 5100 Р.

Столешница. Раковину мы поместили на столешницу из сосны. Для этого купили мебельный щит в «Леруа Мерлене» за 1200 Р и покрыли его маслом фирмы Rubio Monocoat. Это масло мы использовали и раньше при ремонте. Мне понравилось, что оно подходит для непрофессионалов: с одного слоя создает хорошее покрытие. Вода не проникает в поры и не оставляет пятен.

Если покрытие испортится, его можно быстро восстановить — в квартире для аренды это особенно важно. Например, на столешницу в трехкомнатной квартире я пролила химический состав. Он размыл масло, и осталось пятно. Тогда я сняла верхний слой с дерева шлифовальным диском, снова покрыла маслом, и столешница стала как новая.

Шкафы. Шкаф для белья мы спроектировали и сделали с кумом. Для него тоже купили мебельный щит за 3000 Р в «Леруа Мерлене» — нам его распилили там же. Еще понадобилось четыре жалюзийные дверцы — каждая стоила 850 Р.

Зеркальный шкаф мы купили в «Кастораме» за 6000 Р. На него установили светильник за 1000 Р. Второй источник света — светильник-таблетка на потолке.

На отделку санузла мы потратили 205 740 Р

Черновой ремонт жилой зоны и кухни

Мастера. Я нашла их в воронежской группе «Приму в дар, отдам даром» в соцсетях. Обзвонила контакты по рекомендациям и остановилась на Руслане: он быстро приехал, посмотрел на объект и согласился взяться за работу.

В бригаде Руслана работало четыре человека. Мне показалось, что они умеют все: грамотно читают чертежи, делают разводку электрики, обшивают стены вагонкой, кладут плитку, собирают мебель. Примерно за месяц они закончили работы, и результатом я тоже осталась довольна. Мне есть с чем сравнивать. Во время ремонта трехкомнатной квартиры постоянно казалось, что меня разводят: цены явно не соответствовали качеству, многих рабочих приходилось увольнять.

Цены бригада назвала перед работами, и они не менялись в процессе. Договор не заключали — знаю, что это рискованно, но тогда мне это не казалось обязательным. Всего я им заплатила около 60 тысяч рублей.

Отдельные мелкие работы выполняли мастера, которых я находила по рекомендациям. Например, так мне сделали гидроразводку на кухне, теплый пол и двери.

Электроразводка. Расположение розеток и выключателей мы спланировали вместе с дизайнером. Старались вносить лишь минимальные изменения в электроразводку, которая осталась от прошлых владельцев студии.

Я выбрала надежные розетки и выключатели, чтобы как минимум 10 лет не вызывать электрика и не ремонтировать. По рекомендации электрика купила серию Valena с пружинными механизмами. Всего установили 10 розеток и пять выключателей — на них потратили 5000 Р.

Освещению уделили особое внимание. В основном пространстве студии предусмотрели несколько источников света:

• 12 маленьких светильников по периметру кухни-гостиной — 8500 Р;
• подсветку обеденной зоны — подвесной светильник «Ранарп» из «Икеи» за 2000 Р;
• светодиодную подсветку столешницы — 3000 Р;
• верхний свет в спальне — люстру с «Авито» за 1500 Р;
• большой светильник в прихожей — 6000 Р.

Еще мы поменяли электрические автоматы в щитке на более надежные — уже не помню, сколько это стоило. Многие материалы для разводки сантехники и электричества покупали сами мастера, поэтому я считала их вместе с работой.

Гипсокартонные конструкции. Из гипсокартона мы сделали несколько конструкций:

• опущенный потолок;
• перегородку, которая разделила студию на две части — кухню-гостиную и спальню;
• перегородку для встроенного шкафа;
• обрамление окна.

Шпаклевка. Стены в студии уже были ошпаклеваны, но предстояло сделать финишную шпаклевку. Этим занималась женщина из бригады Руслана. Я не просила ее выравнивать стены, потолок и гипсокартонные конструкции идеально — достаточно, чтобы они выглядели гладкими и аккуратными. За неделю все было готово.

Я выбрала три толстые и массивные балки — купила их в интернет-магазине «Лавон» по 2500 Р за штуку. Еще 1000 Р заплатила за доставку до квартиры.

На черновой ремонт потратили 185 250 Р

Чистовая отделка

Пол. Мы выложили его керамогранитом по всей квартире. Укладывали единым полотном без порожков и переходов. Плинтус везде, кроме прихожей, сделали из того же керамогранита. За материал заплатили 14 400 Р, за работу — еще 27 000 Р.

По моему опыту, керамогранит практически не царапается и хорошо моется. У нас он пережил много падений мелких предметов. Но не советую использовать керамогранит в квартире без теплого пола: этот материал очень холодный.

Жалею, что выбрала мелкие плитки. Если бы я делала ремонт сейчас, то укладывала бы максимально крупные. Так будет меньше швов, которые требуют отдельного ухода: хорошо вычистить их можно только паром или жесткой бытовой химией.

Деревянная панель в прихожей. По моей задумке, она должна была выглядеть единым полотном без текстуры дерева. Поэтому я купила дорогую липовую вагонку по 2000 Р за 1 м² — понадобилось 10 м². В качестве плинтуса взяла импрегнированную доску, то есть обработанную по технологии глубокой пропитки древесины. Выбирала под цвет керамогранита на полу.

Я осталась довольна результатом и теперь всем знакомым рекомендую не колеровать краску, а покупать готовую. Во всех банках готовой краски одинаковый цвет, и при необходимости можно просто докупить ее. При колеровке этого добиться сложно: оттенки могут различаться.

Фартук. Для него мы использовали плитку «кабанчик». Обычно фартук делают шириной 60 см. Но мы отказались от верхних шкафов, поэтому сделали его выше — 1,5 м. Такой же плиткой выложили смежную стену, а сверху прикрепили сосновые бруски. За 12 м² плитки в «Леруа Мерлене» заплатили 9600 Р.

Межкомнатная дверь в студии только одна — в санузел. Мы ее купили на распродаже: полотно обошлось в 3000 Р, а за наличники, доборы, ручку, петли и доставку заплатили еще 7000 Р. Установка стоила 2000 Р. Комплект доборов не пригодился, вернули их в магазин — нам отдали 1500 Р. Итого за дверь с установкой заплатили 10 500 Р вместе с установкой. Я считаю, что это недорого. Для сравнения: каждый комплект дверей в трехкомнатной квартире нам обошелся в 25 500 Р, а там у нас шесть дверей.

На чистовую отделку мы потратили 116 700 Р

Обустройство квартиры

Я считаю, что для долгосрочной аренды квартиру не обязательно полностью обставлять. Часто квартиры сдают просто со свежей отделкой. Для длительного проживания арендаторы готовы покупать и привозить свое: технику, мебель, текстиль. Но в дорогих квартирах должно быть все необходимое для жизни.

Расскажу, как мы обставили нашу студию.

Шкафы и кухню мы проектировали и собирали вместе с кумом: он в прошлом мебельщик и сейчас иногда рад вернуться к этому занятию.

Со временем мы поняли, что кухня оказалась слабым местом квартиры. ЛДСП, из которого она сделана, не отличается влагостойкостью, столешница тоже быстро набухает, в ней много стыков. А самым слабым звеном стал пристенный плинтус, который расплавился возле газовой плиты. После первого арендатора я просто заменила планку плинтуса, который остался после установки кухни. А потом мне снова придется решать этот вопрос, и я пока не знаю как: снова покупать плинтус, который расплавится, — не дело.

С кухней мы заказали две столешницы и составили из них барную стойку длиной 1,5 м. Вместе с соединительными уголками и кронштейнами стойка вышла на 5200 Р.

Позже фасады кухни и шкафа для холодильника я покрасила краской V33 Renovation Perfection оливкового цвета. Каждая банка стоила 1000 Р — ушло две банки по 0,75 л.

Я не считала, сколько стоили кухонные шкафы и фурнитура по отдельности. Но на весь комплект со шкафами, мойкой, смесителем, барной стойкой и шкафом для холодильника мы потратили 35 000 Р. За установку не платили: кухню собирал кум. Фильтр для очистки воды обошелся еще в 2700 Р.

Мебель. Гипсокартонную конструкцию для встроенного шкафа мы смонтировали на этапе предчистовой отделки — об этом я уже рассказывала. Сам шкаф спроектировали и собрали вместе с кумом. Каркас сделали из распиленных щитов ЛДСП — за них отдали 5000 Р. Еще использовали неокрашенные жалюзийные дверцы — восемь штук за 7200 Р. Потом я покрасила их той же краской, что и кухню. Когда жалюзийные дверки выйдут из моды, их можно будет поменять.

Еще дизайнер посоветовала мне повесить открытую полку на кухне, чтобы облегчить ее внешний вид и добавить декор на открытые пространства. Полки и подоконник для витража мы сделали тоже из мебельного щита — заплатили за них 4000 Р. Потом раму, подоконник для витража и полки на кухне я покрыла маслом Rubio Monocoat. Оно осталось у нас после покрытия столешницы в ванной.

Из мебели еще взяли металлическую кровать и письменный стол в «Хоффе», ортопедический матрас на «Авито» со склада и офисное кресло в «Икее». Над столом повесили деревянные полки в стиле «Икеи», которые сделали сами из ЛДСП.

Икеевские барные стулья «Франклин» у нас уже были. Мы с мужем покупали их еще в начале супружеской жизни — 12 лет назад. Эти стулья легкие, до сих пор выглядят как новые, не загромождают пространство. Когда я пишу эту статью, магазины «Икея» в России закрыты, но если повезет, такие стулья можно найти на «Авито».

На кухню и мебель мы потратили 107 700 Р

Техника. Мы купили только самое необходимое: холодильник, варочную панель, духовку, стиральную машину. А вот микроволновку, посудомоечную машину и телевизор решили не покупать. Не стали привозить в квартиру мелочи: фен, утюг, сушилку, пылесос и гладильную доску. Как показывает опыт, арендаторы заселяются в квартиру надолго и готовы многое купить самостоятельно.

Но позже, пообщавшись с арендаторами, я поняла, что микроволновка нужна больше, чем духовка. В духовке редко кто готовил, а про микроволновку спрашивали все. Когда-нибудь обязательно ее куплю.

Окна студии выходят на южную сторону, и летом в квартире очень жарко. Поэтому без кондиционера в нашей студии никак. Мастера по установке кондиционеров посоветовали соседи по квартире, где я живу.

На технику мы потратили 73 500 Р

Мелочи. По дизайн-проекту стена в зоне спальни должна быть украшена постерами, рамами и другим декором. Для этого мы купили четыре полки для картин в «Икее», по 550 Р за каждую. В прихожую взяли несколько крючков для одежды и недорогое зеркало, которое подходило по дизайн-проекту.

Карниз для штор выбирали качественный, металлический. На него повесили тюль и плотные шторы. Найти их по адекватной цене было непросто, потому что нам нужен был нестандартный размер: две шторы длиной 3 м и шириной 3,5 м каждая. В итоге нашли такие в «Сима-ленде» за 4000 Р за комплект — считаю, это очень хорошая цена.

На текстиль и мелочи мы потратили 20 400 Р

Как делали хоумстейджинг

В конце 2021 года я обучилась хоумстейджингу и теперь готовлю квартиры к аренде и продаже: декорирую их, делаю привлекательнее, визуально больше и просторнее. К моменту обустройства студии в моем арсенале было всего два проекта: учебный и коммерческий. Поэтому для своей квартиры я пригласила коллегу Ольгу. Хотелось, чтобы другой человек посмотрел на квартиру со стороны.

В прихожую мы добавили тумбу для обуви: взяли стеллаж, который у меня уже был, установили сверху полку и покрасили под цвет вагонки. Подушечку на тумбу Ольга дала из своих запасов.

В зоне спальни Ольга развернула кровать изголовьем к окну, красиво заправила ее постельным бельем и пледами, поставила рядом маленький круглый столик и уложила коврики.

Еще Ольга по всей квартире добавила постеры с вдохновляющими цитатами педагога и писателя Ушинского: квартира расположена на улице Ушинского. Одним из постеров закрыла электрический щиток. За постеры и декоративные композиции мы заплатили 2000 Р.

На хоумстейджинг мы потратили 31 800 Р

Что в итоге

Я впервые делала квартиру не для себя, а для других людей — и очень довольна результатом. Процесс отделки длился восемь месяцев: с декабря 2020 года до августа 2021 года. Изначально подруга-дизайнер сказала, что ремонт мне обойдется примерно в 700 000 Р. Я надеялась сэкономить, но, когда включила мебель, технику и прочие мелочи, вышло даже на 50 000 Р больше.

С арендаторами я обязательно заключаю договор, в котором прописываю все детали: состояние квартиры, сроки аренды, условия оплаты. К договору идет приложение — перечень мебели, техники и посуды в квартире. Если что-то не нужно, арендатор это вычеркивает, при выезде мы сверяемся только с согласованным планом.

Если делаете ремонт в квартире под долгосрочную аренду

1. Перед ремонтом составьте примерный бизнес-план: за сколько вы сможете сдавать квартиру, как быстро окупятся вложения. От этого зависит бюджет на ремонт.
2. За дизайн-проектом лучше пойти к дизайнеру с хорошим портфолио. Обращайте внимание не только на сами проекты, но и на реальные фото интерьеров.
3. Все в квартире должно быть вандалоустойчивым: надежная сантехника и смесители, устойчивые к влаге полы, мебель, которую легко отремонтировать и заменить.
4. Для отделки лучше выбирать нейтральные цвета. При желании их можно разбавить декором и текстилем.
5. Из техники в квартире обязательно должен быть холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина. Если в квартире летом жарко — еще и кондиционер. А мелочи вроде фена, гладильной доски и текстиля арендаторы обычно привозят свои.
6. Хоумстейджинг поможет сделать квартиру уютнее и сдать квартиру быстрее и по более выгодной цене.

Все идет по плану…

Немногие собственники могут похвастаться тем, что начинали ремонт в квартире под сдачу, следуя четкому плану. Обычно все происходит сумбурно, а в таких условиях не приходится рассчитывать на высокий результат.

Небольшой пример. На финишной прямой вы захотели повесить над кухонным столом пару недорогих, но стильных светильников. Почесали затылок и обнаружили, что строители не протянули провода в нужно место (вы их просто не просили), а значит, уютные плафоны так и останутся только в фантазии собственника, впрочем, как и лишняя копеечка к стоимости аренды (многие наниматели готовы доплачивать за уют).

Темные или светлые полы?

Правильный ответ: ни те, и ни другие. Планируете жить в квартире сами или готовите объект к сдаче в аренду — не важно: напольное покрытие лучше выбрать нейтрального, неконтрастного цвета. Поверьте: на темном ламинате в гостинной будет видно любую пылинку, любую капельку и даже отпечаток от вашей же пятки. С излишне светлым покрытием ситуация не лучше. К примеру, затертые швы на белой плитке очень скоро станут тёмными, к тому же на белом так же хорошо видно пыль и мусор. Констрастные напольные покрытия советуем делать только клиническим аккуратистам, но, скорее всего, ваши будущие арендаторы не из них.

Из соображений все того же сохранения чистоты, не советуем укладывать через чур шероховатую плитку на кухне и в ванной. Проверено ни один раз: отмывать шершавый пол от грязи — наказание похуже замены пододеяльника.

Недооцененные двери и полы

Двери — это настоящая боль тех, кто решил заняться ремонтом. Почему? Становится понятно, когда опускаешь взгляд к ценнику. Но, тем не менее, мы не советуем на них экономить. Ведь двери придают ремонту аккуратность, законченность и во многом формируют впечатление от квартиры в целом. Как мы уже говорили, наниматели готовы платить деньги за уют и впечатление.

Не советуем “зажимать” деньги и на напольное покрытие. Качественный паркет или ламинат избавит собственника от необходимости думать о нем несколько лет, а вот дешевый пол напомнит о себе уже через пару лет. Мы уверены, что вам не захочется заниматься капитальным ремонтом каждые пару лет.

Обои цвета “эпилепсия”

Одна из самых грубых ошибок собственников — делать ремонт в квартире под сдачу, опираясь на свои представления о прекрасном. Нередко следование своему “вкусу” выливается месячные простои квартиры. Почему? Да потому, что никто не хочет жить в помещении с обоями, иллюстрирующими кошмары эпилептика.

В выборе цветовой гаммы советуем опираться на общепринятые мировые стандарты. Помните, в американских фильмах жильцы всегда переезжают в дом со светлыми стенами? И это неслучайно. Пастельные тона в интерьере дают человеку, живущему в нем, ощущение свободы и “воздуха”. Если же говорить о крайностях, то лучше абсолютно белые стены, чем обои в дикий горох. “Операционную” можно превратить в жилое помещение яркими фотографиями и шторами, а вот горох… его уже ничто не исправит.

Розетки и выключатели

И про те, и про другие можно с уверенностью сказать — их много не бывает. Четко знаете, где будет стоять холодильник, а где телевизор — отлично. Делайте розетку, а рядом еще одну, прозапас. Поверьте опыту миллионов: дополнительные розетки никогда не бывают лишними.

В век, когда гаджет стал продолжением руки, глупо не делать розетки у кровати или у дивана.

Та же история с выключателями. Неплохо было бы сделать один на входе в спальню, а второй — прямо у изголовья. Ведь так приятно не выбираться из-под теплого одеяла, чтобы выключить свет, а просто “клацнуть” где-то над головой, на ощупь.

Кстати, выключатели советуем делать не на уровне глаз, а по евростандарту, то есть на уровне 90-100 сантиметров от пола. Это удобно для взрослых, а еще более удобно — для малышей.

И снова возвращаясь к зависимости стоимости аренды от ремонта. Ответьте на вопрос сами: какую квартиру выберет арендатор? Светлую, аккуратную, уютную и функциональную или ту, где яркие обои разъедают глаза и не хватает розеток?

Статистика говорит о том, что качественный (не значит дорогой) ремонт повышает стоимость аренды на 10-15 %.

Дизайнер рассказала, как с помощью ремонта можно продать или сдать квартиру дороже и какие приемы делают интерьер визуально привлекательней

Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.

Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.

Нужна ли помощь специалистов

Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.

Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».

«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.

В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.

Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.

На чем можно и нельзя экономить

На ремонт с нуля (полный демонтаж в старом фонде или ремонт в новостройке без отделки) уходит обычно 3-6 месяцев. Стоимость ремонта складывается из цены проекта и надзора за стройкой, услуг подрядчиков и совокупности строительных материалов. В среднем, на ремонт однушки потребуется от 1,5 млн руб.

Началу работ предшествует этап планирования (чертежи) и составления полной сметы на материалы (вплоть до вилок и полотенец) и работы. «Обычно я предлагаю заказчику несколько вариантов подрядчиков по строительным работам, но решение в любом случае он принимает сам», — говорит Анна.

Для оптимизации бюджета на ремонт, особенно в несложных проектах, не требующих серьезного авторского надзора, целесообразно отказаться от этой услуги и сэкономить. «Я пишу и выкладываю подробные сметы, чтобы можно было оценить стоимость разных решений. Но чтобы проект был выгодным, заказчик должен сам включаться: закупать все материалы и мебель по списку, договариваться о доставках. Я не делаю авторский надзор, потому что с авторской точки зрения у меня очень простые проекты», — добавляет инвестиционный дизайнер.

При ремонте стандартных квартир позволительно совершать «дизайнерские грехи». Например, выбирать цвета красок, не делая примеры выкрасов, а просто по монитору, а также использовать повторяющуюся мебель в разных проектах. Эти «ошибки» не влияют существенно на финансовый результат, утверждает Анна.

Перед выставлением квартиры на рынке, не важно, после ее полного ремонта или просто небольших улучшений, огромное значение имеет качественная фотосъемка. Вот на чем однозначно не стоит экономить. Тем более что услуги профессиональной фотосъемки квартиры не так дороги — от 5 тысяч рублей.

Почти без бюджета

Если квартира в хорошем состоянии и не требует немедленного ремонта, для ее сдачи в аренду или перепродажи бывает достаточно просто хорошенько убраться, избавиться от лишних вещей и расставить акценты, докупив несколько недорогих ярких предметов интерьера.

«Я ищу параллели с поведенческой экономикой, изучаю, что влияет на решение человека об аренде или покупке квартиры. Какой цвет, какая мебель? Мой самый любимый пример, — квартира, в которую были куплены только лампа из «ИКЕА» и красная салфетка на стол.

Моим знакомым нужно было продать квартиру на первом этаже, с очень старым ремонтом. Над ней, на втором этаже, продавалась точно такая же по планировке и площади квартира. Я посоветовала собственникам, что выкинуть из квартиры, что докупить и как все сфотографировать. В результате, выбирая между двумя квартирами, покупатели предпочли нашу, с лампой и салфеткой. Она им понравилась больше и показалась более уютной. Таким образом практически на ровном месте собственники получили 300 тысяч — таков мог быть дисконт в цене их квартиры из-за непопулярного первого этажа», — делится историей дизайнер.

Типичные ошибки

Основные ошибки в расчете расходов на ремонт связаны с черновыми материалами и работой строителей, которые не всегда могут заранее рассчитать объем материалов и время, и 200 тыс. руб. могут легко превратиться в 400 тыс. руб.

Еще один частый просчет — это сроки. Строители не могут точно рассчитать время работ, либо у заказчика что-то происходит и дальше начинаются задержки с заказом материалов или мебели и все растягивается на несколько месяцев.

«Поэтому я рекомендую закладывать в проект ремонта 1-2 дополнительных месяца, так как всегда возможны задержки как по вине исполнителя, так и без нее, а просто по причине отсутствия необходимых материалов на складе, например, или кухню вместо 1 дня могут собирать 3 недели из-за некомпетентных сборщиков или брака в отдельных деталях», — поясняет дизайнер.

По ее словам, сложнее всего контролировать экономику проекта, если внезапно заказчик сам решил остаться жить в квартире, изначально купленной для сдачи в аренду. Начинаются мучительные переборы вариантов плитки / кроватей / напольных покрытий, потому что хочется «поинтереснее», «только не белое/синее/мраморное». Заказчик начинает примерять все решения на себя, а для себя «ничего не жалко» и хочется сделать квартиру мечты за бюджет квартиры для аренды. Удорожание некоторых позиций в смете обесценивает работу дизайнера, и доходность по квартире падает.

Как сделать ремонт в квартире быстро и недорого? Да так, чтобы квартира была привлекательной, а ремонт был долговечным. Такими вопросами задаются арендодатели. Рассмотрим подробней данную тему и постараемся ответить на заданные вопросы.

Самое главное для арендодателя это успешная сделка. Все остальное вторично. Следовательно, необходимо сделать в квартире ремонт за смешные деньги. Но при этом жилье должно выглядеть достойно, чтобы квартиранты были довольны и не пытались сбивать цену, оправдывая это отвратительным ремонтом.

Тем более вы и сами понимаете, что квартира даже с минимальным косметическим ремонтом будет пользоваться спросом на рынке. И вы найдете счастливых хозяев гораздо быстрее. Наличие мебели, пластиковых окон, качественных дверей, минимального набора электротехники и посуды способны поднять ценник аренды вдвое.

С чего начать

Бывают случаи, когда квартиросъемщики небрежно относятся к своим временным апартаментам. После таких хозяев квартира выглядит, как после бомбежки. И прежде чем заселять новых хозяев необходимо обновить ремонт или сделать косметический. Обширность и качество ремонта полностью зависят от ваших финансовых ресурсов и от категории постояльцев. Необходимо определить основную целевую аудиторию жилья. Если это студенты или туристы подойдет ремонт эконом — класса. Если рассчитываете только на обеспеченных особ, будьте добры евроремонт.

В конечном итоге нет никакого смысла вкладывать огромные деньги в ремонт квартиры под сдачу. Такое вложение будет долго окупаться. А наша цель максимально быстро окупить вложенные в ремонт средства.

Также учитывайте, что вы никогда не сможете угодить каждому квартиросъемщику, у всех разные вкусы. Поэтому нет смысла делать ремонт под свои интересы, заниматься украшательством. Лучшее решение сделать неброский ремонт, не нагромождать пространство лишними элементами декора. Чем проще, тем лучше.

На чем можно сэкономить

Нет смысла нанимать бригаду рабочих, чтобы они сделали все под ключ. Это обойдется вам в копеечку. Поэтому лучше воспользоваться услугами частных мастеров. А найти вы их сможете на досках объявлений, таких как «Avito». Также есть вариант все сделать самим, это дешевле всего.

Предположим, что в квартире уже сделана вся черновая работа, и мы спокойно можем переходить к чистовой отделке.

Обои

Необходимо учитывать, что квартиру будут снимать разные люди и всем не угодить. Поэтому лучше выбирать обои в спокойных тонах, никаких ярких и пестрых рисунков. Отлично подойдут бумажные обои. Они дешевые и при необходимости их можно заменить. Также есть вариант просто покрасить стены, но в таком случае стены в комнате должны быть ровными.

Это очень удобно. При необходимости стены можно просто вымыть. А при механических повреждениях крашеные стены легко обновить.

Наклеить обои в комнате площадью 10-15 квадратных метров будет стоить около 5-9 тысяч рублей.

Потолок

Главное, чтобы потолок был чистым и ровным. Этого будет достаточно для съемной квартиры. Но при желании или необходимости на помощь вам придут натяжные потолки. На рынке имеется множество бригад, кто оказывает такие услуги. Поэтому вы с легкостью найдете ребят, кто быстро и относительно недорого сделает вам потолки. Речь не идет о многоуровневых потолках, вполне можно обойтись обычным матовым. Цветные и глянцевые покрытия на любителя.

Монтаж потолка не предполагает мокрых или грязных работ. Не нужно заморачиваться с освещением. Ставите точечное освещение и никаких люстр. А если вас надумают затопить соседи, натяжной потолок буквально спасет все имущество от порчи.

Затянуть потолками комнату площадью от 10-15 квадратным метров будет стоить около 6-10 тысяч рублей.

Пол

Что же постелить на пол линолеум или ламинат. Линолеум, хоть и стоит довольно дешево, не прослужит вам долгий срок. Уже через пару лет он будет весь в царапинах и выемках от мебели. В данном случае лучше выбрать ламинат. Он чуть дороже, но смотрится очень выгодно и повышает ценник вашего жилья. Неплохой ламинат в магазинах можно найти в пределах цены от 600- 1200 за квадратный метр.

На кухне лучше использовать плитку. Мало ли что-то прольется и ламинату это не понравится. А плитка идеальный вариант. Тем более что в строительных магазинах представлен широкий выбор напольной плитки, и вы сможете подобрать вариант на любой кошелек.

Сантехника

Простая и скромная ванная комната вот что нам нужно. Не торопитесь покупать новое оборудование в ванную. Может, есть возможность очистить и привести в надлежащее состояние старую. Также можно попытаться обновить некоторые элементы. Например, старую ванную можно покрыть акрилом, и она будет выглядеть как новая. Не забывайте о стиральной машине, это очень важно. Это тот предмет, без которого ваша квартира даже с евроремонтом будет неликвидна. Не обязательно покупать новую стиральную машину. Вполне сгодится поддержанная. А найти вы их сможете на «Avito» или «Юле».

Кухня

Самое главное место во всей квартире. В кухне должно присутствовать все самое необходимое для жизни. Для квартиры под сдачу нет надобности покупать дорогой кухонный гарнитур. Подойдет самый обычный в районе 10-20 тысяч рублей.

Если у вас уже есть старый гарнитур, можно попробовать дать ему новую жизнь. Для этого просто замените столешницу. Как правило, именно эта часть гарнитура самая потрепанная, а все шкафчики целые.

Мебель

В данном случае также воспользуемся принципом, чем проще, тем лучше. Покупать дорогущую мебель в квартире под сдачу нет никакого смысла. Излишне дешевые варианты также нам не подходят. Мы все-таки заинтересованы в том, чтобы мебель прослужила нам как минимум 5 лет. Поэтому выбирайте мебель из качественных и прочных материалов. Тесно обставлять квартиру мебелью и прочими элементами декора не стоит. Вы лишь захламляете пространство.

Где купить отделочные материалы

Выгоднее всего покупать необходимые стройматериалы самостоятельно. Благо большие строительные гипермаркеты есть на каждом шагу. Также можно закупиться на оптовых рынках. Но прежде чем покупать, походите по разным магазинам, сравните цены на товары. У многих магазинов есть интернет каталоги, где вы из дома можете ознакомиться с ассортиментом продукции. Так будет еще удобней.

Как правило, у строительных гигантов самые выгодные цены. Они часто проводят различные акции и распродажи. Где вы можете найти необходимые изделия по очень низким ценам. Лучше крупные покупки совершать в одном магазине. Так удастся сэкономить на доставке.

Квартира не должна быть:

• В квартире под сдачу не должно быть ярких цветов, пестрых обоев. Идеальным вариантом станет жилье, выполненное в пастельных тонах. Светлые обои и потолки способны визуально увеличить площадь квартиры. Это поможет вам быстрее сдать жилье.
• Не подойдет излишне пустая и захламленная квартира. И то и другое способны снизить стоимость аренды.
• Все инженерные коммуникации должны работать. Это серьезный повод сбить цену.
• Никаких ковролинов и ковров. Они только собирают пыль. И могут стать причиной аллергии у жильцов.

Также не забывайте делать качественные и светлые фотографии. Размытые и темные фотографии не добавят вашей квартире клиентов.

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – хороший и качественный ремонт. Судите сами: большинство потенциальных арендаторов предпочтут пусть
и более дорогое, но комфортное жилье. Кроме того, владелец отремонтированной
арендной квартиры может рассчитывать на повышение арендной ставки вплоть до
50%. Ремонт займет всего несколько месяцев и полностью окупится в течение 3 лет. Интерьерный дизайнер и
партнер компании Qasabo Ульяна Скапцова
рассказала InMyRoom обо всех тонкостях и нюансах, которые стоит учесть во время ремонта арендного
жилья.

Ульяна Скапцова – дизайнер интерьера. Работает как с крупными инвесторами на рынке аренды жилья – это область, где есть своя специфика: например, окупаемость капиталовложений, жесткий бюджет, прозрачная отчетность, а также необходимость привлечения потенциальных квартиросъемщиков – так и с обустраивающими свое жилье частными клиентами, работа с которыми часто требует решения самых разнообразных и даже неожиданных задач.

Ремонт квартиры для сдачи в аренду, да еще и с дизайнером — особый жанр проектов. Денег мало, обстановка и отделка при этом должны быть если не вечными, то сложноубиваемыми. А еще стоит интересная задача: зацепить потенциального квартиросъемщика. Узнали у дизайнеров, как они работают с такими проектами и ограничениями.