30.08.2020
Ошибки новичка — какие ошибки чаще всего совершают покупатели квартиры
Большинство из нас никогда не сталкивались с покупкой недвижимости. Не удивительно, что будущие новоселы набивают шишки, наступая на одни и те же грабли. Мы постарались собрать самые распространенные ошибки при покупке квартиры в новостройке и написали, как можно их избежать.
1. Не сравнивать варианты
Ваш бюджет на покупку квартиры 5 млн рублей. Вы нашли чудный вариант за 4,5 миллиона. Ну что, надо брать? Не торопитесь. Принимать решение на эмоциях и не сравнивать варианты — это первая ошибка.
Потратьте немного времени и сравните приглянувшуюся квартиру еще с парой-тройкой лотов в других новостройках, а еще лучше — в других районах. Оценивайте варианты комплексно, учитывая сопутствующие расходы. Например:
- На каком этапе строительства находится дом —> Сколько времени вам нужно будет платить за аренду жилья, пока вы не въедете в новую квартиру
- Где расположена новостройка —> Как долго вам добираться до работы, в какую школу будете водить детей, куда ездить за продуктами и т.п.
- Как обстоит дело с транспортной развязкой —> Можно без проблем доехать в любую точку города или придется покупать еще и машину (или вторую машину)
- Квартира с отделкой или без —> Во сколько вам обойдется ремонт, покупка и доставка мебели и техники
Может получиться, что квартира подороже, но в хорошем районе с развитой инфраструктурой и рядом с вашей работой в итоге окажется выгоднее, чем дешевый вариант на окраине без признаков цивилизации.
2. Не проверять информацию
То, что красиво на плакате и складно в рекламном буклете, не всегда соответствует действительности. Да и застройщик может подвести. Поэтому не перепроверять информацию — это вторая распространенная ошибка.
Не поленитесь самостоятельно найти информацию о строящемся объекте и юридических лицах, участвующих в его возведении. Узнайте, не введена ли в отношении застройщика процедура банкротства и не признан ли дом проблемным. Эту информацию можно найти в Едином реестре застройщиков и в Едином реестре проблемных объектов.
Посмотрите дома, уже возведенные этим застройщиком или находящиеся на финальной стадии стройки. Поищите отзывы в группах ЖК в социальных сетях, посмотрите обзоры квартир на YouTube, пообщайтесь с жильцами уже сданных корпусов — узнаете всю правду о застройщике и познакомитесь с будущими соседями.
Обратите внимание, как у компании обстоят дела с постройкой объектов инфраструктуры. Если все сдано вовремя и в запланированном объеме — это хороший показатель.
3. Не просить скидку
Стесняться попросить более выгодные условия — еще одна распространенная ошибка. Сравните цены на квартиру в новостройке при разных планировках. Они могут существенно различаться. Если точно определились с планировкой, то сравните стоимость квартир на разных этажах. Сможете выбрать самый выгодный вариант.
Не нашли такие квартиры самостоятельно? Прямо спросите у менеджера, есть ли в доме более дешевые предложения или на какую квартиру можно получить скидку. Как правило, хуже всего продаются квартиры на первом и последнем этажах, нижних этажах в высотках, на 13-м, возле лифта, мусоропровода или с окнами во двор — чтобы реализовать эти лоты, застройщик может снизить цену.
Кстати, о скидке проще договариваться в конце отчетного периода — месяца, квартала или года. Менеджер может пойти вам навстречу, чтобы выполнить план.
Не стесняйтесь использовать дополнительные траты как повод для торга. Например, спросите, дадут ли вам скидку, если вы купите квартиру побольше или машино-место.
4. Не считать деньги
Многие застройщики предлагают клиентам ипотеку от банка-партнера. Не спешите соглашаться, пока не сравните условия с другими банками.
Сравните ставки и условия кредитования в различных банках и выберите тот, который вам подходит лучше всего. Узнайте, есть ли специальные акции или программы, под которые вы подходите. Например, в Банке ДОМ.РФ сейчас действует акция* «Бери больше — плати меньше», позволяющая снизить процентную ставку на 0,2%.
Обязательно запросите примеры договоров и возьмите себе пару дней на изучение и принятие решения.
* Подробности акции на сайте
5. Не читать документы
Слышали крылатое выражение «Казнить_нельзя_помиловать»? Вот с «Читать_потом_подписывать» примерно та же история.
Подписание документов — это самый важный этап в процессе покупки квартиры. Ведь именно в договоре содержится вся информация о сделке и ответственности сторон. Обязательно читайте все документы перед тем, как их подписать. Обнаружили ошибку или пункты, которые вас не устраивают? Не подписывайте, пока они не будут устранены.
Особое внимание уделяйте электронным документам. С ними вы можете столкнуться, если выберете электронную регистрацию сделки. Электронные документы, необходимые для регистрации прав собственности, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Внимательно изучите их и только после этого подписывайте.
Источник: Домой.ру
Содержание:
1. Универсальные мошеннические схемы и техника безопасности
2. Как понять по объявлению, что перед вами фейк
3. Где рискует покупатель: мошенничество при покупке недвижимости
4. Где рискует продавец: мошенничество при продаже недвижимости
5. Где рискует арендодатель: мошенничество при сдаче недвижимости в аренду
6. Где рискует арендатор: мошенничество при найме недвижимости
7. Риски при покупке квартиры в новостройке
8. Как стать добросовестным участником сделки
1. Универсальные мошеннические схемы и техника безопасности
Существуют универсальные мошеннические алгоритмы, которые применяются во всех видах сделок с недвижимостью, начиная с аренды и заканчивая куплей-продажей. В список этих схем входят следующие варианты:
«Утром деньги, вечером — стулья»
Техника безопасности: никаких предоплат — ни при аренде, ни при покупке.
Как это бывает
По объявлению о сдаче/продаже жилья звонит человек и предлагает услуги от имени известного агентства недвижимости: якобы он сотрудник этой фирмы и гарантирует оперативное проведение сделки. Но нужно внести предоплату за услуги — ведь риелтору придется найти подходящих жильцов/покупателей и неоднократно приезжать на показы квартиры. А потом еще необходимо организовать оформление сделки.
После перевода денег «риелтор» пропадает с радаров. Аналогичная схема действует при покупке квартиры, которую якобы нужно забронировать, потому что «слишком много желающих ее купить».
С предоплатой есть еще одна схема: потенциальный арендатор/покупатель звонит по привлекательному объявлению, но ему отвечают, что, увы, этот вариант уже ушел. Зато есть и другие (не хуже) и из них можно выбрать подходящий. Конечно, за предоплату. Далее всё то же: деньги переведены, а представитель «знаменитой компании» пропал.
Запомните: сперва объект, потом — договор и оплата услуг. Если вам предлагают сначала подъехать в агентство, оплатить работу агента и составить договор, пора насторожиться.
«Доверяй, но проверяй»
Техника безопасности: к сделкам по доверенности следует относиться в разы внимательнее.
Сделки по доверенности имеют право на существование только после детальнейшего изучения конкретной ситуации (почему хозяин не участвует в сделке сам?) и при многократной подстраховке. Разбираем на примерах.
Как это бывает
«В марте 2022 года чебоксарские полицейские задержали мужчину, который пытался переоформить на себя чужую квартиру в новостройке. Подозреваемый арендовал жилье у супружеской пары. Составили договор с указанием паспортных данных обеих сторон. Через пару недель бдительный (повезло!) сотрудник Росреестра обратился в полицию, заподозрив неладное: выяснилось, что арендатор подделал доверенность и хотел продать по ней чужую недвижимость. Афериста задержали — сотрудники правоохранительных органов ищут других пострадавших от его смекалки».
«Московский комсомолец. Чебоксары»
А еще доверенность может быть оформлена от лица человека, отбывающего тюремный срок или имеющего психиатрический диагноз. Впоследствии такие хозяева запросто могут оспорить сделку через суд. Если же сделка по доверенности — единственно возможный вариант, убедитесь в подлинности доверенности через официальный реестр доверенностей.
«Мой адрес не дом и не улица»
Техника безопасности: убедитесь, что участвуете в сделке именно с тем объектом недвижимости, который до этого просматривали.
Как это бывает
«Иногда арендатор или покупатель подписывают документы совершенно не по тому объекту, который им показывали до этого. Провести такой фокус достаточно легко: мошенники встречают клиента рядом с домом, забалтывают его и показывают не тот вариант, который впоследствии будет фигурировать в договоре, а гораздо более привлекательный. Для этого можно арендовать квартиру на соседнем этаже, поменять номер на двери — увлеченный беседой клиент и не заметит, что его обманули.
Далее идет по накатанной: потенциальный арендатор/покупатель доволен предложенным ему вариантом и спокойно подписывает все документы по сделке. О том, что его обманули, человек узнает, когда самостоятельно добирается до своего приобретения — того самого, которое и фигурирует в договоре (даже акт приема-передачи можно провести на «представительской» квартире). Чтобы не попасться на эту удочку, приезжайте на просмотр заранее».
Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и руководитель агентства «Вишня»
Эксперт рекомендует изучить окрестности по «Яндекс.Картам» и сопоставить их с увиденным. Вас должны насторожить ситуации, когда на фото в объявлении окна выходят в тихий двор, но на картах очевидно, что вид должен открываться на шоссе. Поднимитесь в квартиру пешком, считая этажи и обращая внимание на то, правильно ли указаны номера квартир. Запомните, какую квартиру вы смотрели и точно ли именно она фигурирует в договоре.
«Я вам деньги не отдам, у вас доку́ментов нету»
Техника безопасности: и при аренде, и при покупке жилья важно проверять правоустанавливающие документы (каким образом недвижимость оказалась у нынешнего хозяина: он ее купил, получил в наследство или в подарок?) и правоподтверждающие документы (свидетельство о регистрации этого права), чтобы точно знать: человек, назвавшийся хозяином, действительно таковым является.
Как это бывает
«В качестве примера приведу случай, когда квартира сдается в субаренду без ведома хозяев. Они арендуют квартиру на длительный срок и какое-то время для отвода хозяйских глаз действительно там живут. Когда доверие завоевано, они подают объявление от своего имени — оно может быть как о длительной аренде, так и о посуточной.
Хозяева продолжают получать указанную в договоре арендную плату, не подозревая, что в их квартире по другому договору (и гораздо дороже) живут совершенно другие люди. Не исключено, что квартира и вовсе превращается в хостел — такое случается, если в ней несколько комнат.
Некоторые хозяева не возражают против такого варианта, но далеко не все готовы устраивать на своей территории проходной двор (а в случае с хостелом и посуточной арендой это будет именно так — мало кто бережно относится к интерьерам в условиях безответственной аренды).
А о покупке без правоустанавливающих документов и говорить нечего — такие сделки точно не имеют права на существование. Если вам предлагают ее провести, отказывайтесь сразу: тут явно подвох».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
«Мал золотник. И недорог»
Техника безопасности: если цена на объект недвижимости явно ниже рыночной, то, скорее всего, что-то с этим объектом не так.
Как это бывает
«Совсем недавно мы с мужем покупали квартиру под сдачу. Перелопатили тонну объявлений сами, получили еще три тонны вариантов от риелтора. По мере изучения рынка мы составляли списки подходящих вариантов (риелторы их называют «доской для клиента»).
В начале обычно шли самые дешевые варианты — подавляющее большинство из них при прозвонах оказывалось с какими-то косяками. По цене ниже рынка нам предлагали:
— занижение цены в договоре (это делается ради экономии на выплате налогов продавцом, но при спорной ситуации суд учтет только ту сумму, которая прописана в ДКП);
— сомнительное качество квартиры (в одной квартире хозяева пытались утаить махровую плесень, сожравшую стену на кухне, в другой тщательно, но безуспешно маскировали серьезные проблемы с канализацией, в третьей наврали с метражом);
— сомнительное качество дома (жители одного известного ЖК уже не первый год воюют с управляющей компанией: в комплексе то и дело надолго отключают воду и электричество, но узнать об этом до покупки не так-то просто);
— неготовность продавцов предъявлять справки (одна дама — кстати, медработник! — уже посреди сделки отказалась предоставлять справки из ПНД и наркодиспансера: ей пришлось бы ехать за ними в родную Пензу; но и без этих справок мы не рискнули покупать: если что, в суде потом не отбояришься, что честно все проверил);
— незаконная перепланировка, уже попавшая на карандаш местной управе: вернуть изначальную планировку следовало в ближайшее время, а мы совершенно не планировали ввязываться в масштабный ремонт;
— квартира продается по доверенности, хозяин живет в Уганде (!) и связаться с ним нереально».
Юлия, недавняя покупательница квартиры
То же применимо и к арендным квартирам: они точно подчас сдаются по доверенности и непонятно, где реальный хозяин и не против ли он таких действий с его собственностью, могут иметь место косяки с ремонтом, коммуникациями и/или управляющей компанией.
А сделку Юлия с мужем заключили с девушкой, которая даже на просмотр приехала с полным комплектом документов и квартиру продавала по рыночной цене. Как показала практика, нормальные варианты дешевыми не бывают, а заниженная цена всегда имеет свои причины.
2. Как понять по объявлению, что перед вами фейк
Подробные инструкции можно почитать тут, здесь и тут, а ниже перечислим основные признаки потенциально проблемных объектов.
1. Явно заниженная цена — подробно читайте выше.
2. Проверьте авторство фотографий: нажмите правой кнопкой мыши на фото из объявления, выберите в поисковике «Найти картинку» и выясните, не взята ли иллюстрация из открытых источников и фотобанков. Разумеется, объявление может дублироваться, но важно, чтобы оно дублировалось полностью, включая остальные данные, а не использовалось и для «трешки» в Троицке аренду, и для «однушки» на продажу в Череповце.
3. Иногда в объявлениях встречаются фразы вроде «есть особые условия», «есть нюансы». В реальности эти недостатки, скорее всего, окажутся очень ощутимыми: к примеру, неузаконенная перепланировка или отключение электричества по графику «сутки через трое».
4. Странное поведение риелтора во время телефонного разговора: отказ показывать квартиру в обозримом будущем, неготовность сообщать информацию по состоянию недвижимости и по документам или вообще невозможность дозвониться. Все это может говорить о том, что перед вами — фейковое объявление, размещенное в базе только ради статистики.
Объясним на пальцах. Чтобы получить ипотеку в банке или сдать/продать свое жилье подороже, некоторые публикуют фейковые объявления, создавая таким образом ложную статистику в конкретном районе. Клиентам будет казаться, что в соседних домах предложения дороже, а значит, надо брать «выгодное». После сделки те самые объявления для статистики будут сняты.
5. Самое время подумать «что-то здесь не так», если риелтор предлагает посмотреть другие квартиры вместо той, которая вас интересует. Или если перед просмотром зовет в офис агентства, чтобы подписать договор на информационное сопровождение: с вас получат подпись и оплату за оказание услуг, а ту самую квартиру так и не покажут — собственник с ключами (какая неожиданность!) не приедет.
6. Если при звонке по объявлению выясняется, что оплачивать аренду/покупку/намерения придется по ссылке, лучше сразу распрощаться. Мошенники часто используют фишинговые (поддельные сайты) — их адреса очень похожи на адреса честных сайтов, а различие может быть всего в одной букве (цифре). Пройдя по ссылке на такой сайт, жертва увидит очень похожую на оригинал страницу, введет в нужном месте данные своей карты, после чего они будут очень быстро украдены, а счет обнулен. Вопрос о том, как будут происходить расчеты, надо выяснить еще до выезда на просмотр.
сообщения циан
Экономьте ваше время, нервы и деньги — пользуйтесь сообщениями Циан
- Сообщения Циан, в отличие от сторонних мессенджеров, безопасны.
- Искусственный интеллект блокирует подозрительные действия, гиперссылки, и мошенники не смогут лишить вас денег. Вы наглядно увидите или не увидите адекватность и отзывчивость продавца/арендодателя.
- У вас останется история общения (пригодится, если потом придется жаловаться модераторам Циан).
- Вся информация по объекту сохранится в одном месте. Удобно, когда выбираешь из десятка квартир.
Чего никогда не надо делать:
❌ сообщать личные данные (ФИО, паспортные данные);
❌ сообщать данные банковской карты;
❌ приезжать в агентство для заключения договора на оказание информационных услуг;
❌ кликать на любые внешние ссылки, чтобы якобы оплатить бронь квартиры (напомним, подобные запросы являются признаками мошенничества: на рынке не приняты предоплаты).
❗У Циана нет инструментов для оплаты каких-либо услуг. Поэтому будьте уверены: любое предложение оплатить что-то по ссылке — мошенничество. Даже если ссылка очень похожа на Циан.
Если при общении с риелтором или собственником выяснится несоответствие объявления реальному объекту — жмите кнопку «Пожаловаться» (красный треугольник с восклицательным знаком), которая есть у каждого объявления. Модераторы получают сигнал, что это объявление надо проверить. Пожаловаться можно на любом этапе, вплоть до несоответствий при просмотре.
3. Где рискует покупатель: мошенничество при покупке недвижимости
Поддельные документы и ненастоящий собственник
Случалось, что на сделке фигурировали и поддельные паспорта (проверить предоставленный документ можно здесь), и поддельные документы на квартиру (полученная на сайте Росреестра выписка из ЕГРН поможет проверить их соответствие истине), и даже поддельные адреса (о том, как их проверять, мы писали в главе об универсальных способах мошенничества).
Но есть и дополнительные моменты, о которых нужно знать (все они собраны в этой статье).
Странный статус
Справка ЕГРН поможет выяснить статус квартиры. Если в квартире прописаны люди, которые ранее отказались от приватизации, есть риск, что такие жильцы потом откажутся съезжать. Закон позволяет им пользоваться жилплощадью вне зависимости от наличия прав собственности. А муниципальное жилье и вовсе не подлежит продаже — купить его в частном порядке (не у государства) невозможно.
Схожая ситуация и на загородном рынке. Далеко не на всех земельных участках разрешено строить дома для ПМЖ. Мы уже рассказывали, что и где можно строить, так что проверьте заранее, чтобы не попасть в дурацкое положение уже после покупки участка у улыбчивого хитреца, обещающего коттедж на землях сельхозназначения.
Ненадежная ячейка
Использование ячейки несет в себе массу рисков, хотя и остается востребованным способом расчетов по сделке. При наличной форме расчетов у мошенников есть шанс подложить фальшивые купюры. Поэтому деньги придется тщательно проверять либо использовать безналичный расчет.
Как это бывает
«Семейная фирма “Нева трест” занималась переуступкой ДДУ и прав требования у строительных компаний, причем покупателям предлагалась более низкая цена, чем у девелоперов. Для сделки покупатели арендовали сейфовые ячейки и в присутствии сотрудников “Нева трест” закладывали деньги, подписав при этом соответствующие документы. А потом продавцы пропадали. Обманутые покупатели обращались с исками в суды о доступе к ячейкам, но, получив разрешения, с ужасом обнаруживали, что вместо заложенных ими денег в ячейках лежали “куклы”».
47News
Игра на эмоциях
Откровенным мошенничеством назвать такое поведение сложно, но вот манипуляцией — вполне. В стрессовой ситуации и при эмоциональной срочной покупке можно приобрести квартиру по цене выше рыночной, говорит Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость».
При этом покупатель рискует упустить ряд других очень важных факторов. Например, при срочной покупке есть опасность купить квартиру с юридическими пороками. Они бывают незначительными, но могут быть настолько серьезными, что в дальнейшем покупатель рискует вообще лишиться этой жилплощади!
как это бывает
«В январе 2022 года мы решили купить загородный дом: сначала искали его довольно неспешно. В конце февраля ситуация кардинально изменилась и мы поняли, что нужно торопиться: к такому решению нас подстегнули новости, которые предрекали дефолт.
В результате мы выбрали дом, который, как заявила нам риелтор, пользуется огромной популярностью, — буквально завтра за него должны внести аванс. Нам показалось, что лучше мы уже не найдем, так что опередили своих конкурентов (не исключено, что воображаемых) и успели полностью оформить сделку буквально за пару недель.
Март был довольно теплым, к апрелю обнажился фундамент — с огромной трещиной, которую мы, разумеется, не заметили под слоем снега. А еще выяснилось, что печь в нерабочем состоянии, ее надо полностью перекладывать. Уверен, что продавцы знали об этих косяках, но наша спешка была им на руку. Похоже, они просто воспользовались ситуацией, а нам теперь придется разгребать последствия своей неосмотрительности».
Виталий, недавний покупатель загородного дома
«Если в обычной ситуации покупатель подстраховывается и может принять решение провести сделку через нотариуса (то есть произвести нотариальное оформление сделки купли-продажи), то при срочной покупке такая опция отсутствует. Нотариусу нужна хотя бы неделя для проведения проверок (дееспособности продавца, различных документов и т. д.), а в спешке этой недели, как правило, нет».
Наталия Борзенкова,руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость»
Наследники престолов
Предположим, продавец — действительно сирота, недавно похоронивший любимую маму/бабушку, теперь хочет продать квартиру и уехать подальше от горестных воспоминаний. Но бывают и другие варианты:
— родственная связь существует, да вот только наследодатель, оформив завещание, пока не умер, а преспокойно живет на даче, даже не подозревая, что условный внучок уже передал ключи новым владельцам;
— право на наследство может оказаться поддельным.
Как это бывает
«В Санкт-Петербурге банда мошенников попалась на аферах с недвижимостью умерших пенсионерок. Как выяснили правоохранительные органы, они подделывали свидетельства о праве на наследство от умерших пожилых собственниц недвижимости, а затем продавали их квартиры. Схожим образом удалось заработать и другому нечистому на руку злоумышленнику (правда, ему удалось подделать право на наследство от женщины 43 лет).
«Невские новости», 2 марта 2022 года
В случаях, когда наследников нет, недвижимость одиноких людей должна отходить государству (это значит, что покупатели такого жилья рискуют оказаться в суде — на наследство может претендовать не только государство, но и другие наследники).
А еще с наследниками случаются вот какие казусы (полный перечень читайте в этом материале):
1. Наследники могут обнаружиться уже после сделки и заявить о своих правах. Покупатель на тот момент, скорее всего, успеет сделать ремонт в квартире, за что ему (после судебного решения об отмене сделки) будут очень благодарны вновь обретенные родственники наследодателя.
2. Сильно рискуют те, кто покупает долю в квартире. Тут опять же могут появиться родственники бывшего хозяина (тоже имеющие доли в той же квартире) и заявить, что им не предлагали выкупать долю (право преимущественного выкупа предусмотрено законом). Жизнь покупателя после этого превратится в кошмар (разумеется, неслучайно), и он будет рад избавиться от своего приобретения даже по бросовой цене. Ну а родственники будут счастливы выкупить долю с дисконтом.
3. Случается, что родственники пьющих собственников недвижимости намеренно усугубляют положение, спаивая их ради переоформления квартиры на себя. Очнувшись, теперь уже бывшие собственники могут попытаться оспорить сделку (в том числе и с помощью других родственников). В этом смысле стоит поостеречься сделок, связанных с недееспособными людьми: именно для минимизации этого риска и запрашиваются справки из диспансеров.
Дела семейные
Тут основные участники — супруги и дети. Основной риск с супругами связан с отсутствием согласия одного из них на сделку. Приобретенная в браке недвижимость считается общей (даже если она оформлена на кого-то одного) — по закону при продаже необходимо согласие супруга. Но в реальности такое согласие дают далеко не все, и тогда нечестные собственники пытаются уладить вопрос другим образом (надо ли говорить, что обманутая половина впоследствии вправе оспорить сделку).
Как это бывает
«Однажды ко мне на консультацию по продаже двухкомнатной квартиры пришли мужчина с женщиной, по виду и поведению — семья. Из документов — приватизация по долям: половина — у женщины, половина — у мужчины. Свидетельство о регистрации показывают одно, которое принадлежит женщине. Я говорю, что нужно второе, и смотрю на мужчину. Тут и выяснилось, что женщина пришла не с мужем. Ее спутник должен был изображать супруга и на консультации, и в дальнейшем. Мужа они ставить в известность не собирались. Да, вариант мошенничества совсем топорный — вскрылся на начальном этапе, но такое тоже бывает».
Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и руководитель агентства «Вишня»
Или, например, квартира уже является предметом судебного разбирательства — скажем, ее делят разводящиеся супруги. Далеко не всегда этот факт выясняется на безопасном этапе — иногда второй собственник обнаруживается в процессе глубокой проверки и на этапе внесения аванса.
И наконец, дети. Подробно мы писали об этом в статье «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем».
При покупке недвижимости с использованием материнского капитала на детей выделяется доля купленной квартиры (размер этой доли составляет столько метров, на сколько хватило полученной за ребенка выплаты). Соответственно, при продаже квартиры родители обязаны получить разрешение от опеки и наделить своих детей другими справедливыми долями в новом жилье.
Если этого не происходит, по достижении совершеннолетия обделенные дети вправе потребовать свою долю у покупателя, который счастливо жил в квартире все предыдущие годы. Назвать такую ситуацию полноценным мошенничеством нельзя, хотя, как свидетельствует опыт экспертов, далеко не все родители готовы соблюдать требования закона и пытаются его обойти.
Банкротство
Этот вид мошенничества стоит особняком — его сложно выявить своевременно. Покупатель все досконально проверит, но продавец получит статус банкрота лишь через несколько лет после сделки — и суд вполне может отыграть сделку обратно. Полностью исключить риск покупки недвижимости у банкрота нельзя, но можно его минимизировать — читайте об этом здесь.
Переход «зебра»
Выясните, как часто менялись собственники у присмотренной вами квартиры. Если за последние несколько лет это происходило несколько раз, есть повод «сделать стойку» — таким образом мошенники могут заметать следы: в прошлую и позапрошлую сделку всё было чисто, но на третьей ступени закон был нарушен, и не исключено, что покупателю придется разгребать последствия, потому что «прапрасобственник» попытается отыграть все назад через суд.
А еще о том, как купить квартиру и не потерять ее из-за мошенников, мы писали здесь.
4. Где рискует продавец: мошенничество при продаже недвижимости
Ненастоящие риелторы
О нечистых на руку риелторах можно почитать здесь. Справедливости ради признаем, что таких схем сегодня очень мало. Но ухо надо держать востро: пока они все же существуют.
Как это бывает
«Мы с женой решили продать старую дачу, чтобы начать строительство новой. Учитывая, что дача находится довольно далеко (Тверская область), а сами мы живем в Москве, решили нанять местного риелтора, чтобы он ездил на просмотры вместо нас. Поискали в ближайшем населенном пункте и договорились с одной девушкой, решив, что много опыта на показах не требуется, да и мотаться в наше СНТ ей будет проще, чем более возрастным коллегам.
Она опубликовала объявление, разместив свой номер, и мы стали ждать звонков. Прошла неделя, за ней другая — звонков нет. К концу третьей недели знакомые надоумили нас позвонить и проверить, работает ли вообще наша агент.
И что вы думаете? Оказалось, она решила содрать свою комиссию еще и с покупателя! При звонке мы выяснили, что кроме оплаты дачи, цена на которую в объявлении составляла 4 млн рублей, риелтор предупреждала еще и о своей комиссии в 100 тыс. рублей! При этом те же самые 100 тыс. она должна была получить еще и с нас.
Отсутствие опыта в этом случае сыграло против нее — мошенничество вскрылось бы на этапе подписания документов, эту часть она, видимо, не продумала, но время наше потратила».
Леонид, продает свою дачу
Еще раз о занижении
Очень часто попытка сэкономить приводит к тотальным бедам. При этом указание в договоре купли-продажи меньшей суммы чревато последствиями не только для покупателя, но и для продавца.
Как это бывает
«Наша несостоявшаяся клиентка хотела продать земельный участок — в хорошем месте, рядом с рекой. Договорились его выставить за 2,5 млн рублей. Цена клиентку устроила, а комиссия (7–8%) — нет, поэтому она решила обойтись без нас. Спустя несколько месяцев эта женщина позвонила в слезах.
Оказалось, что к ней обратились покупатели — муж и жена. Они были готовы внести аванс 100 тыс. рублей сразу на просмотре — им так понравился участок, что они согласились сразу и без торга. То, что аванс вносится без подписания каких-либо документов, продавец расценила как знак доверия к ней.
Договорились, что сделка пройдет у нотариуса. У покупателей было единственное условие: будучи сотрудниками госорганов, они не хотели светить свои накопления и попросили в договоре купли-продажи указать не полную стоимость, а кадастровую (в пять раз ниже рыночной — всего 500 тыс. рублей). Продавец согласилась на том условии, что в ДКП будет указано, что деньги она еще не получила (и пока не получит, договор не будет исполнен — это ее успокаивало).
Когда сделка прошла регистрацию, осталось передать документы и рассчитаться. Покупательница предложила сначала рассчитаться по договору. Продавец написала расписку на 500 тыс. рублей, после чего покупательница забрала ее и вышла за оставшимися 2 млн рублей, чтобы по возвращении написать расписку и на них.
Но покупательница не вернулась. Больше на связь покупатели не выходили, а свои 2 млн продавец так и не получила. При этом у нее на руках не оказалось ни одного документа, где бы была зафиксирована договоренность о цене 2,5 млн с покупателем — даже в суд не с чем обратиться».
Татьяна Ананьева, старший юрисконсульт офиса «Сущевский» компании «Миэль»
По мнению эксперта, в этом примере экономия 200 тыс. рублей и самонадеянность привели к потере 2 млн рублей. Главные ошибки таковы:
— деньги переданы без документального подтверждения;
— не были документально зафиксированы стоимость объекта, сумма предоплаты, иные договоренности;
— взаиморасчеты проводились без помощи сервиса безопасных расчетов;
— продавец не обратилась к специалистам.
5. Где рискует арендодатель: мошенничество при сдаче недвижимости в аренду
Сдавая квартиру в аренду, собственник (сюрприз!) имеет все шансы получить массу проблем — от жалоб соседей до порчи имущества. Но кроме очевидных неприятностей, есть вероятность столкнуться и с мошенническими.
«Сиротки»
Регистрация арендаторов (и особенно детей) — краеугольный камень. С одной стороны, хочется пойти навстречу жильцам и сделать их жизнь в квартире максимально комфортной. С другой стороны, не все арендаторы бывают честны.
Техника безопасности: не прописывайте в квартиру арендаторов, если не готовы взять на себя дополнительные риски.
Как это бывает
«Однажды мои знакомые сдали квартиру очень милой семейной паре с двумя детьми. Настаивая, что детям очень нужно записаться в детский сад и в школу, арендаторы уговорили собственников прописать детей в квартире. Прописали. Дети благополучно попали и в сад, и в школу, а потом началось самое интересное.
Спустя три месяца арендаторы перестали платить: сперва ограничивались половиной суммы, потом — мелкими переводами по несколько тысяч рублей. Сначала хозяева списали все на сложную финансовую ситуацию и попытались понять и простить, надеясь, что ситуация вот-вот разрешится.
Но за первым месяцем пошел второй, затем третий. Долг копился, обещания вернуть всё сполна и даже сделать ремонт звучали все громче. А потом выяснилось, что неуплата не просто злой рок и судьба-злодейка. Оказалось, что отец семейства приобрел дорогую машину, да и сама семья не очень-то бедствует: арендодатели с удивлением узнали, что ребенок ходит в частный детский сад, а в отпуск семья полным составом слетала на курорт.
Хозяева, наконец, попросили всё семейство с вещами на выход. Но не тут-то было: арендаторы просто отказались съезжать, да еще и припугнули, что выгнать прописанных детей нет ни оснований, ни полномочий.
Дело кончилось судом, который встал на сторону опешивших от собственной неудачи арендодателей. Процесс занял семь месяцев, в течение которых семья так ничего и не платила. К сожалению, не знаю, назначил ли суд какую-то компенсацию, но нервов эта история однозначно отняла немало».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
«Налоговый шантажист»
Техника безопасности: не предоставляйте арендаторам шанса вас шантажировать и не становитесь мошенником сами — оплатите налог и живите спокойно.
Как это бывает
«Лет восемь назад моя коллега сдавала квартиру. Клиент — молодой иногородний студент очень известного вуза (именно принадлежность к элитному учебному заведению и сбила с толку: казалось, юноша благонадежен, да и его мама, приехавшая на заключение договора с собственниками, обещала, что мальчик будет тише воды и ниже травы).
Через полгода мальчик пообвыкся: по словам соседки по лестничной клетке, в квартиру то и дело наведывались девушки в компании подозрительных личностей. Приехав с внеочередной проверкой, хозяйка в ужасе поняла, что квартира (ее прекрасная квартира, доставшаяся от бабушки) превратилась в бордель, а обе комнаты используются самым неподобающим образом.
Хозяйка попыталась расторгнуть договор, но натолкнулась на неожиданно жесткий отпор: юноша не только пригрозил, что немедленно настучит в налоговую, но и потребовал с нее скидку за дальнейшее хранение налоговой тайны. На какое-то время эта угроза подействовала, но потом хозяйка передумала, сдалась в налоговую сама и все-таки выгнала ушлого студента».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
Почему налоги платить выгодно? Читайте тут. Ну и еще: выбирайте арендаторов более скрупулезно.
6. Где рискует арендатор: мошенничество при найме недвижимости
Арендаторов часто называют самой незащищенной категорией среди участников сделок с недвижимостью: у них нет права собственности, а выселить их могут практически в любой момент — достаточно желания хозяев. При этом все поиски нового жилья и переезды — довольно затратные мероприятия как с финансовой, так и с организационной точки зрения. И даже не имея особых прав (и, соответственно, обязанностей), арендаторы все равно рискуют попасть в неприятные ситуации.
И снова предоплата
Да, мы опять о предоплате, которой не должно быть до просмотра, потому что это один из самых простых (а поэтому и популярных) способов заработать на доверчивости.
Как это бывает
«Полиция Владивостока возбудила уголовное дело по факту мошенничества против злоумышленников, которые опубликовали объявления о сдаче в аренду квартир на очень выгодных условиях. При этом они собрали с семерых потенциальных арендаторов предоплату (в общей сложности улов составил около 100 тыс. рублей) и каждому предложили заехать на следующий день. Разумеется, назавтра телефон мошенников был отключен и заехать никому никуда не удалось».
PrimPress, новость от 29 марта 2022 года
Отдельно хотим отметить, что мошенники арендной сферы особенно часто просят оплатить квартиры через фишинговые сайты, о них мы рассказывали выше.
Посредники-мошенники
Ситуация, в которой могут оказаться и арендатор, и арендодатель, связана с незаконным посредничеством, которое предполагает и неуплату, и риск потерять недвижимость. При этом обставлено оно с соблюдением всех юридических правил.
Как это бывает
Мошенники могут снять квартиру и потом ее пересдать на более выгодных (разумеется, для себя) условиях. Подробно такую ситуацию Циан.Журнал рассматривал пару лет назад. Хозяйка трехкомнатной квартиры Арина подписала с юридической фирмой договор о субаренде, не заметив, что договор ей подменили буквально во время подписания.
В итоге хозяйка неожиданно для самой себя согласилась на кабальные условия — ни выгнать арендаторов, ни получить оплату, согласно договору, она не могла. По мере разбирательств дошло до того, что квартира и вовсе чуть не отошла арендаторам. Разрешить ситуацию удалось после привлечения СМИ, но даже по прошествии двух лет схема (да и фирма) продолжают работать!
«Будьте бдительны: арендодатель должен предоставить оригиналы паспорта и документов о правах владения квартирой. Копии не принимаются! Нотариальные доверенности тоже необходимо внимательно изучать. Например, в доверенности может быть указано, что стоящий перед вами человек может заниматься сдачей квартиры, но нет ни слова о праве принимать арендную плату от квартиранта — значит, нужно прояснить вопрос оплаты с собственником жилплощади: получение доверенным лицом платы за проживание в квартире незаконно».
Оксана Полякова,заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость»
Подставной хозяин
Есть риск, что человек, представившийся хозяином арендного жилья, вовсе им не является. На практике дело может кончиться тем, что арендатор отдаст деньги, но жилья так и не увидит и денег не вернет. Проверяйте документы на собственность и подлинность паспорта хозяина.
Как это бывает
«В декабре 2021 года норильская полиция получила заявление от девушки, которая хотела снять жилье и в процессе нарвалась на мошенника. Выяснилось, что она разместила объявление о поиске квартиры, и на него откликнулся мужчина: предложил хороший вариант за 21 тыс. рублей в месяц и пригласил на просмотр. Встреча состоялась, квартира девушку устроила. Она перечислила “хозяину” оговоренную сумму и получила ключи. Но в один из отнюдь не прекрасных дней дверь девушке открыл незнакомец. Позже выяснилось, что это и есть настоящий хозяин: ранее он сдавал свою квартиру посуточно, и именно в тот период злоумышленник и пересдал жилье пострадавшей».
Управление МВД по Красноярскому краю
Траты, которых не ждали
За выгодной ценой чаще всего кроется какой-то недостаток — вероятно, разница между вашим дешевым и всеми остальными вариантами кроется в дополнительных платежах, которые нивелируют эту разницу. Например, арендатор может попросить вас оплачивать ЖКУ самостоятельно, и кто знает, что было бы дешевле… В общем, лучше еще летом узнавайте, во сколько вам обойдется зимнее отопление.
Как это бывает
«Я снимаю квартиры уже почти 20 лет, так что опыт довольно большой. Предвосхищая вопросы: нет, покупать не хочу (и знаю, что давно бы купил), потому что мне нравится жить в разных городах и странах — работа не только позволяет, но даже частично компенсирует расходы на жилье.
Несколько лет назад я столкнулся с не очень приятной ситуацией. Квартиру я снял летом и по договору полностью взял на себя оплату счетов (хозяйка — молодая девушка — призналась, что ей сложно во всем этом разбираться и лучше она мне сдаст жилье на пару тысяч дешевле, но я буду оплачивать всё самостоятельно, не посвящая ее в детали).
Зимой я здорово удивился, когда вместо привычных 4 тыс. мне пришел счет на 8 тыс. рублей: оказалось, в доме динамическое образование стоимости отопления (вместо привычного распределения по всем месяцам года): в течение отопительного сезона оно гораздо дороже. Хозяйка “забыла” меня предупредить».
Вадим, опытный арендатор
7. Риски при покупке квартиры в новостройке
Казалось бы, при покупке недвижимости в новостройке покупатель не рискует нарваться на мошенническую схему. Да, вероятность заморозки строительства существует (а в кризисы растут и шансы застройщика на банкротство), но риски именно обманных мошеннических схем минимальны. Впрочем, это не означает, что их нет вовсе.
Опасные моменты, которые встречаются покупателям квартир по переуступке прав договора долевого участия (ДДУ), перечисляет директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков:
1. Чем длиннее цепочка уступок, тем сложнее проверить финансовую часть. Часть этих уступок может быть не оплачена полностью или частично, а значит, справка о том, что расчеты по договору произведены, может не соответствовать действительности.
Кроме того, если правообладатель — юридическое лицо, то, возможно, потребуется одобрение сделки другими участниками этого юридического лица (и эту процедуру мошенник в корыстных целях попытается обойти).
2. Необходимо, чтобы продавец по переуступке не находился в стадии банкротства.
3. Внимательно изучайте ДДУ на предмет запрета застройщика на переуступку. Застройщик по закону вправе запретить переуступку, поэтому его согласие обязательно. При этом мошенники могут подделать такое разрешение и сдать договор на регистрацию в Росреестр. Вполне вероятно, что позже сделку придется оспаривать через суд.
4. Риск стать обманутым дольщиком при работе застройщика не по эскроу-счетам сохраняется и сейчас, когда большинство компаний уже не используют старые схемы оплаты. При недострое дома дольщику могут попросту не вернуть его деньги. А если заключен предварительный договор, то и прав на недостроенный объект у дольщика может не возникнуть, так как приравнивание таких договоров к договорам участия в долевом строительстве возможно только по усмотрению суда.
5. В целом покупка квартиры у застройщика в обход принятой сейчас в России схемы эскроу-счетов чревата последствиями. Приведем некоторые из них.
Обещать — не значит построить
Обманутые дольщики до сих пор не ушли в прошлое. Ситуации, когда покупатели напрямую отдают деньги застройщику, обещающему в ближайшее время возвести для них дворец, до сих пор случаются.
Как это бывает
«Всемирно известная теннисистка Мария Шарапова и автогонщик Михаэль Шумахер оказались втянуты в скандал о мошенничестве с недвижимостью. Звезды участвовали в рекламной кампании жилого комплекса, который строился в Индии. Застройщик собрал с покупателей деньги, но жилье для них так и не построил. Одна из обманутых покупательниц заявила, что купилась на предложение о продаже только из-за участия в проекте Марии Шараповой: та лично приезжала на встречу с будущими жителями и обещала построить теннисную академию на территории ЖК».
«Чемпионат.ру», новость от 19 марта 2022 года
«В начале апреля 2022 года стало известно о приговоре, который вынес Адлерский районный суд Сочи двум застройщикам. Как следует из материалов дела, группа по предварительному сговору получала от покупателей деньги на строительство многоквартирного дома. Дом в результате так и не был построен, а деньги разошлись на личные нужды злоумышленников. Ущерб понесли 19 покупателей на общую сумму около 34 млн рублей».
«Российская газета» от 1 апреля 2022 года
Самострои
А еще при покупке недвижимости у маленького застройщика надо очень внимательно изучить проектную документацию и статус земли под будущим домом. Особенно часто в неприятные истории попадают приобретатели жилья на юге.
как это бывает
«Председатель жилищно-строительного кооператива из Анапы получил от доверчивых покупателей более 520 тыс. рублей для строительства многоквартирного дома и оформления всех документов. При этом мошенник знал, что дом является самостроем и по решению Анапского городского суда должен быть снесен. Полученные деньги предприимчивый председатель потратил по собственному усмотрению».
«Деловая газета. Юг» от 22 марта 2021 года
«Неустановленные на момент публикации чиновники, работающие в администрации Новочеркасска, незаконно оформили в собственность местной жительницы земельный участок площадью 1178 кв. м, расположенный в том же Новочеркасске».
Novostroy.Don от 21 февраля 2022 года
8. Как стать добросовестным участником сделки
Здесь — история о том, как Верховный суд разрешил изъять единственное жилье банкрота, а тут — подробнейшая инструкция не только для тех, кто покупает жилье на вторичном рынке, но и для всех остальных, включая продавцов и арендаторов.
Список документов, которые желательно проверить у собственников (даже если вы арендатор, не стесняйтесь перестраховаться):
1. паспорт;
2. правоподтверждающие документы (подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью): выписка из ЕГРН (после 2016 года) или свидетельство о праве собственности (до 2016-го);
3. правоустанавливающие документы (объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца): если с дарением и куплей-продажей все относительно понятно, то, предположим, с договором ренты и наследством возникают неожиданные неприятности — не грех попросить и документы, подтверждающие права собственника на пользование квартирой (например, свидетельство о смерти — не забудьте сопоставить даты);
4. выписка из ЕГРН (для арендаторов — опционально);
5. выписка из домовой книги (из нее в том числе можно узнать, не зарегистрированы ли в квартире дети продавцов, лишенных родительских прав, или их пожилые родители, помещенные в дома престарелых; для арендаторов — опционально);
6. квитанции об оплате ЖКУ (иначе долги прошлых хозяев лягут на плечи покупателя, а тому еще ремонт делать), арендаторов это не касается.
А еще можно проверить собственника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в базе службы судебных приставов (там можно искать его долги). Посмотреть состояние налоговых выплат (и долгов) можно тут (понадобится ИНН продавца, а узнать ИНН по паспортным данным легко здесь).
Кроме того, не поленитесь проверить собственника в судебных базах (например, mos-gorsud.ru, msk.arbitr.ru, sudact.ru) и на сайтах судов по прописке продавца. А еще есть опция воспользоваться сервисом юридической проверки от Циан.
Всю собранную информацию следует скрупулезно хранить хотя бы три года.
И напоследок пара советов от экспертов.
«Одно из важных и самых простых правил безопасности при сделках с недвижимостью звучит следующим образом: если что-то происходит не так, как должно происходить, стоит насторожиться. Ищите подвох, если вам предлагают отклониться от стандартной схемы сделки и не объясняют причин».
Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью
Мошенники активизируются в смутное время, в периоды кризисов или введения новых порядков, говорит Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость». К примеру, в самоизоляцию в 2020 году (март–июнь) количество сообщений об авантюристах, выдающих себя за сотрудников известных агентств недвижимости, было в пять раз больше, чем за весь предыдущий год. А внедрение в жизнь новых технологий способствовало появлению и новых инструментов для мошеннических действий, хотя многие схемы остались прежними.
«Чаще всего обманывают тех, кто торопится и невнимателен или, желая сэкономить, теряет бдительность и рассудительность».
Оксана Полякова,заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость»
Энциклопедия получилась внушительной. Список хитрых схем, помогающих нажиться на доверчивых участниках сделок с недвижимостью, ежегодно пополняется все новыми пунктами. Так что если вы планируете участие в сделке с недвижимостью, будьте начеку и соблюдайте осторожность.
Жилье ,
29 ноя 2021, 09:55
0
Какие ошибки допускают покупатели вторичного жилья. Как избежать рисков
При приобретении жилья на вторичном рынке большое внимание надо уделить правоустанавливающим документам. Также необходимо проверить законность перепланировок и познакомиться с будущими соседями
В каждом объекте есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены
Многие покупатели квартир на вторичном рынке совершают серьезные ошибки, которые в дальнейшем могут привести к проблемам, потере денег или даже утрате имущества.
Вместе с экспертами разбираемся, какие ошибки совершают покупатели и как их избежать.
Эксперты в статье:
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
- Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
1. Неправильное определение цены квартиры и риск переплаты
Если покупатель не слишком хорошо ориентируется в рыночной ситуации и неверно представляет порядок цен, то он может существенно переплатить за квартиру.
«Для каждого объекта есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены, это момент торга. И еще важен момент — многие продавцы сейчас все еще выставляют квартиры по завышенным ценам, и тут очень важно понимать, что не всегда эта цена оправдана», — утверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
2. Неверная оценка состояния квартиры
По словам экспертов, при покупке жилья на вторичном рынке необходимо тщательно осмотреть его и, проверить, нет ли скрытых дефектов. Если квартира продается по заниженной стоимости, то, вероятнее всего, у нее есть проблемы.
«Необходимо заранее продумать ремонт в приобретаемом жилье, большинству старых квартир необходим капитальный ремонт (выравнивание стен, замена сантехники, электрики). Перед покупкой квартиры, необходимо подсчитать, в какую сумму вам обойдется ремонт с учетом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жилье с отделкой или свежим ремонтом», — поясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
3. Недостаточно тщательная проверка юридической истории квартиры
Это очень рискованно, при наличии каких-нибудь «нюансов» сделка вообще может быть впоследствии оспорена. Например, если при приватизации квартиры не были учтены интересы несовершеннолетних проживающих. А при покупке недавно перешедшей по наследству квартиры есть риск внезапного появления других наследников.
4. Поверхностная проверка жилья на предмет незаконных перепланировок
Для того, чтобы проверить законность перепланировок, нужно заказать технический паспорт БТИ либо поэтажный план с экспликацией, который покупатели или риелтор сверяют с квартирой.
«Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом, даже если покупателя перепланировка устраивает, и он готов узаконить ее. Если же не устраивает, то покупатель может потребовать от собственника восстановить изначальный вид жилплощади», — говорит руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Наталья Нечаева.
5. Приобретение жилья в неблагополучном подъезде с шумными соседями
Надо обратить внимание на состояние окон и балконов соседних квартир, а также проверить, насколько чисты лифты и нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, а на подоконниках стоят горшки с цветами, то риск купить жилье в «веселом» доме гораздо ниже.
Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима
(Фото: Станислав Красильников/ТАСС)
«Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию. В тоже время необходимо изучить район, в котором находится дом, а также инфраструктуру: доступность поликлиники, детского сада, магазинов; наличие парков, торговых центров», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:
— Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима. Одна из распространенных ошибок покупателей — приобретение квартиры у того лица, которому в действительности недвижимость не принадлежит. Например, бывают случаи, когда реализацией квартиры по поддельным документам занимаются арендаторы или подставные лица, а настоящий владелец даже не знает об этом.
В массовых сегментах многие покупатели почему-то считают, что если они оформляют ипотеку, то проверкой юридической чистоты квартиры будет заниматься банк. И тот факт, что они выплачивают жилищный кредит, проценты по ипотеке и страховку, является для таких покупателей гарантией безопасности сделки. На самом деле банки не занимаются проверкой «чистоты» квартир. И если сделка будет признана незаконной, то жилплощадь у покупателей будет изъята, страховая компания направит необходимые средства в банк, но сумму первоначального взноса и те проценты, которые потребители уже выплатили, им никто не вернет.
Какие документы проверять
Чтобы убедиться в чистоте грядущей сделки, покупателю необходимо проверить у продавца следующие документы:
- документ, по которому квартира переходила из рук в руки ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности; документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
- выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован в квартире ранее и сейчас;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долевой собственности;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете;
- квитанции по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.
- доверенности (если сделка совершается представителем продавца).
«Если продавец получил квартиру по наследству относительно недавно, тогда стоит проверить его родственные связи, возможно родственники захотят оспорить наследство. В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и прозрачная история переходов права собственности. Как бы, не была привлекательна стоимость квартиры и услужлив продавец, всегда стоит запрашивать и проверять весь пакет документов», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом
(Фото: pexels.com)
Несмотря на то, что к решению жилищного вопроса большинство людей подходят ответственно, многие покупатели допускают досадные ошибки, из-за которых уже спустя несколько месяцев они вынуждены продать приобретенную квартиру, чтобы подыскать для себя другой более удобный вариант. Рассмотрим основные просчеты, которые встречаются на рынке.
1. Спешка.
Это одна из главных ошибок. Даже если вы выбрали для себя наиболее подходящий вариант, не нужно останавливаться на нем. Посмотрите ещё несколько. Возможно, найдется намного лучше или же вам удастся найти похожий вариант, но его цена окажется дешевле. Кроме того, внимательно ознакомьтесь с инфраструктурой района, убедитесь в исправности кранов, хорошем состоянии труб, электропроводки. А также не лишним будет лично познакомиться с соседями.
2. Испорченный вид из окна.
Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, убедитесь, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта, например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.
3. Неузаконенная перепланировка.
При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка, и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть несколько сотен тысяч.
4. Не выявленные дефекты.
На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимание. Желательно даже провести повторный просмотр – в светлое и темное время суток.
5. Неграмотно составленные либо недостоверные документы.
Сделки купли-продажи недвижимости таят в себе множество нюансов. Нужно тщательно проверять правоустанавливающие документы, документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности — это наложенный арест, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия второго супруга и многое другое. Поэтому следует запросить массу справок в различных государственных органах, например, ЕГРН, выписки из домовой книги, ПНД и НД, из БТИ. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолжность по оплате коммунальных услуг, и лучше всего, чтобы сосбтвенник принес выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Кроме того, зачастую самостоятельные покупатели с ошибками оформляют сам договор купли-продажи, в результате Росреестр отказывается регистрировать сдлеку. Именно по этой причине надежнее обратиться за помощью к опытному специалисту. Он проверит все необходимые документы, выявит всевозможные риски и поможет грамотно составить договор.
6. Проблемы с транспортной и пешей доступностью.
Если вы покупаете квартиру в незнакомом вам районе, исследуйте его. Узнайте, как далеко от дома находятся магазины, школы, поликлиники и детские сады. Попробуйте добраться до нового дома на общественном и на личном транспорте, чтобы узнать, сколько времени у вас будет уходить на дорогу, и насколько загружена трасса. Многие покупатели игнорируют этот момент, а после покупки сталкиваются с такой проблемой, как пробки и проблемы с общественным транспортом. В результате на дорогу на работу и обратно уходит много времени.
7. Переплата.
Многие собственники, выставляя свою квартиру в продажу, завышают ее стоимость на 10-15%. Зачастую покупатели, которые действуют самостоятельно, этого не замечают и отдают за новое жилье больше, чем нужно. Грамотный риэлтор знает ценовую политику на рынке, и легко сможет сориентироваться в ситуации, а также провести правильный торг с указанием на конкретные недостатки квартиры.
Для тех, кто хочет обезопасить себя от неприятных сюрпризов вроде признания сделки недействительной.
Ольга Бажутина
Генеральный директор компании «Ипотека.Центр». Стаж работы в сфере ипотеки и недвижимости — 17 лет.
В разных источниках можно найти советы, как выбрать местоположение жилья и застройщика, рассчитать сумму кредита, но иногда из вида упускается процесс подготовки к самой сделке. А это может оказаться самым трудным этапом всей покупки.
Разбираем частые проблемы, которые могут возникнуть, если подойти к заключению сделки недостаточно внимательно.
1. После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе
На финальном этапе перед покупкой вы встречаетесь с продавцом в вашей будущей квартире или доме. Всё прекрасно, вы счастливы и ждёте переезда, представляете, как красиво расставляете посуду на кухне и вешаете шторы в гостиной, а кресло и лампу размещаете в уютный угол рядом с розеткой.
Проходит сделка, вы заезжаете в новый дом и обнаруживаете, что все розетки вырваны с корнем, плинтусы ободраны, обои поцарапаны, а все красивые шкафы и тумбочки вывезены. Вы видите голые стены и понимаете, что вас ждёт ремонт и дополнительные траты.
Как предотвратить
В договоре нужно дополнительно прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Для ещё большей надёжности к документу можно приложить фотографии квартиры на тот момент, когда вы приняли решение о покупке и подписали бумаги с продавцом. В этом случае, когда вы получите ключи и заедете в квартиру, для вас не будет никаких сюрпризов.
2. Прошлый владелец не спешит выписываться
Вы купили квартиру и очень хотите как можно скорее совершить сделку и переехать в новое жильё. Кроме продавца, в нём зарегистрированы ещё несколько человек, и бывший хозяин не успевает выписать всех из квартиры. Вы договариваетесь, что они будут сняты с регистрации в течение месяца. Проходит месяц, два, люди не выписываются, на контакт продавец выходить не хочет.
Как предотвратить
Перед покупкой лучше всего дождаться полного юридического освобождения квартиры. Но если вы торопитесь, то обязательно фиксируйте в договоре купли‑продажи сроки, когда всех зарегистрированных в квартире снимут с учёта.
Если проблемы всё же возникают, этого не нужно бояться: вы всегда можете выписать посторонних через суд. Грамотные юристы помогут.
3. После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи
Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки. И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными. Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.
Как предотвратить
В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.
Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.
4. Сделка признаётся недействительной из‑за проблем со здоровьем у продавца
Завершаются все этапы сделки, вы въезжаете в новый дом, обустраиваетесь и узнаёте, что сделка оказалась недействительной: продавец или один из продавцов (если владельцев недвижимости несколько) по решению суда ограничен в дееспособности из‑за психического расстройства. Можно представить, какой ужас и проблемы вас ждут после подобных новостей.
Как предотвратить
Даже если продавец не вызывает у вас подозрений, прекрасно выглядит и адекватно общается, обязательно запросите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Возможно, вам покажется, что просить показать такого рода документы некрасиво или неудобно, но данные справки — стандартный запрос в сделках с недвижимостью. Помните, что вам нужно в первую очередь исключить все личные риски, подстраховаться и предусмотреть всё.
5. Сделка признаётся недействительной из‑за неадекватного состояния кого‑то из участников
Вы приезжаете на сделку, начинаете процесс подписания документов и понимаете, что продавец сильно пьян. Совместно со всеми участниками решаете подождать пару часов, чтобы он пришёл в себя. Через некоторое время собираетесь снова, подписываете документы. Ура, всё свершилось, вы получаете ключи. Но через пару недель продавец заявляет, что был пьян и ничего не помнит: сделка недействительна, вы должны вернуть ключи и съехать из квартиры немедленно.
Как предотвратить
Если во время сделки кто‑то из участников находится под действием веществ, которые изменяют сознание, она может быть признана недействительной. Чтобы этого не допустить, обратите внимание, не отличается ли поведение продавца от привычного — которое вы уже наблюдали на этапах подготовки к сделке. Если понимаете, что человек, например, пьян, то переносите сделку на другой день. Даже если такое кажется очень неудобным, это точно избавит вас от возможных проблем в будущем. И сами перед сделкой хорошо выспитесь и не принимайте ничего «для храбрости».
6. У продавца и покупателя возникают разногласия из‑за дополнительных расходов
Вы приступили к сделке, учли разные детали, оплатили оценку и страховку. И при этом вам нужны, например, услуги риелтора или юриста для внесения дополнительных пунктов в договор купли‑продажи. Или вы проводите передачу денег через ячейку или аккредитив. Между вами и продавцом возникает спор на тему того, кто должен покрывать подобные расходы.
Как предотвратить
Заранее договоритесь с продавцом, кто и как берёт на себя дополнительные расходы. Лучше всего фиксировать их в авансовом договоре: вы сбережёте свои нервы, не испортите отношения с продавцом и не омрачите себе радость от покупки жилья.
7. Способ расчёта не согласован заранее
Вы едете на встречу, везёте деньги в сумке, так как думаете, что вашему продавцу больше понравится увидеть наличные. Однако во время сделки выясняется, что он хочет получить оплату на счёт или положить в ячейку. Может оказаться, что сразу заказать в банке ячейку нельзя, так как в отделении, где проходит ваша сделка, подобного сервиса нет или все ячейки заняты. Или вы не можете моментально сориентироваться, на какой счёт класть деньги для перевода, в результате сделка откладывается.
Как предотвратить
Заранее договоритесь с продавцом, как будет проходить передача денег на сделке: через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу‑счёт. Более безопасными и спокойными для всех сторон считаются безналичные расчёты. Если же собираетесь рассчитаться наличными, заранее продумайте, как лучше и безопаснее это сделать. Случается, что сумку с деньгами случайно теряют в дороге или оставляют в общественном месте.
Чек‑лист
Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.
- Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
- Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
- При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
- Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
- Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
- Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
- Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
Пoкyпкa квapтиpы — oтвeтcтвeнный шaг и выгoднoe влoжeниe в бyдyщee. Пpи выбope нeдвижимocти и пepeдaчe пpaв coбcтвeннocти cyщecтвyeт мнoжecтвo ocoбeннocтeй и нюaнcoв, a выcoкaя cтoимocть жилыx oбъeктoв cтaнoвитcя пpичинoй pиcкoв пpи иx пoкyпкe. B cтaтьe paccкaжeм, кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpиoбpeтeния жилья, иx ocoбeннocти и пopядoк пpoвeдeния cдeлoк. Oтвeтим нa caмыe пoпyляpныe вoпpocы, кoтopыe вoзникaют пpи выбope жилoй нeдвижимocти, пpивeдeм пpимepы и инcтpyкции, кaк oфopмить кyплю-пpoдaжy квapтиpы, пpoвecти cдeлкy кyпли-пpoдaжи гpaмoтнo, быcтpo, выгoднo, кaк oфopмить кyплeннyю квapтиpy в coбcтвeннocть и избeжaть oбмaнa co cтopoны мoшeнникoв.
Кaкиe cyщecтвyют вoзмoжнocти пpи пoкyпкe квapтиpы
Для peшeния жилищнoгo вoпpoca вы мoжeтe выбpaть квapтиpy нa пepвичнoм или втopичнoм pынкe.
Cпocoбы пoкyпки квapтиpы:
💵 Пoкyпкa квapтиpы зa нaличныe, coбcтвeнныe дeнeжныe cpeдcтвa — вo вpeмя cдeлки пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy вcю ycтaнoвлeннyю cyммy. Для этoгo мoжнo caмoмy coбpaть дeньги, чтoбы кyпить квapтиpy, или взять в дoлг. Для бeзoпacнocти пepeдaчy дeнeг пpoвoдят чepeз нoтapиyca в пpиcyтcтвии cвидeтeлeй и в oбязaтeльнoм пopядкe oфopмляют pacпиcкy. Уcлyгa нoтapиaльнoгo кoнтpoля пpи пepeдaчe cpeдcтв плaтнaя, paзмep вoзнaгpaждeния oбычнo cocтaвляeт oпpeдeлeнный пpoцeнт oт cyммы cдeлки. Пpи жeлaнии, мoжнo иcпoльзoвaть дpyгoй cпocoб пepeдaчи cpeдcтв: чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy, бaнкoвcкий пepeвoд co cчeтa нa cчeт или aккpeдитив.
📋 B ипoтeкy — пoдxoдит для пpиoбpeтeния кaк нoвocтpoeк, тaк и втopичнoгo жилья. Пpи oфopмлeнии ипoтeки бaнк выдaeт кpeдит пoд зaлoг выбpaннoй нeдвижимocти. Пpoдaвeц пoлyчaeт вcю cyммy, a пoкyпaтeль eжeмecячнo пoгaшaeт бaнкy чacть кpeдитa и пpoцeнты. B бoльшинcтвe cлyчaeв ипoтeкa oфopмляeтcя нa cpoк oт 3 дo 20-25 лeт и пoдpaзyмeвaeт внeceниe пepвoгo взнoca в paзмepe oт 10 дo 50%.
📊 B paccpoчкy — пpoмeжyтoчный вapиaнт мeждy нaличным pacчeтoм и ипoтeкoй. Пoкyпaтeль внocит нeoбxoдимyю для пoкyпки квapтиpы cyммy чacтями, пepиoд paccpoчки oбычнo нeбoльшoй — oт нecкoлькиx мecяцeв дo 1-3 лeт. Пpoгpaммa мoжeт быть бecпpoцeнтнoй или включaть дoпoлнитeльнyю кoмпeнcaцию в видe пpoцeнтoв или ycтaнoвлeнныx плaтeжeй. Чaщe вceгo paccpoчкy oфopмляют cтpoитeльныe кoмпaнии нa пepиoд дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Чтo нyжнo, чтoбы кyпить квapтиpy: cтaндapтный пopядoк дeйcтвий
🔹 Пocтaвьтe цeль. Oпpeдeлитe пapaмeтpы бyдyщeй квapтиpы: yдoбный paйoн, тpaнcпopтнaя paзвязкa, pacпoлoжeниe нa этaжe, paзмep и кoличecтвo кoмнaт. Пpи этoм yчитывaйтe кoличecтвo жильцoв, вoзмoжнoe pacшиpeниe ceмьи, poждeниe дeтeй.
🔹 Пpoaнaлизиpyйтe cвoи финaнcoвыe вoзмoжнocти. Пoкyпaтeльнaя cпocoбнocть фopмиpyeтcя нa ocнoвe peaльнoгo бюджeтa и paзмepa дoxoдoв, нo вceгдa вoзмoжнo пoдoбpaть aльтepнaтивy. Нaпpимep, зa oднy и тy жe cyммy мoжнo кyпить oднoкoмнaтнoe жильe в цeнтpe, или двyxкoмнaтнoe в cпaльнoм paйoнe, или иcпoльзoвaть нaкoплeнныe cpeдcтвa в кaчecтвe пepвoгo взнoca и взять кpeдит нa бoлee пpocтopнyю квapтиpy.
🔹 Bыбepитe cпocoб пoкyпки. Ecли cyмeли cкoпить вcю нeoбxoдимyю для пoкyпки нeдвижимocти cyммy, нe нyжнo пepeплaчивaть зa кpeдит. B тo жe вpeмя ипoтeкa пoмoгaeт yлyчшить жилищныe ycлoвия пpямo ceйчac. Пpи этoм вы внocитe oплaтy зa coбcтвeннoe жильe, нe живeтe c poдитeлями и экoнoмитe нa apeнднoй плaтe.
🔹 Изyчитe pынoк нeдвижимocти. Cдeлaть этo мoжнo caмocтoятeльнo или oбpaтитьcя зa пoмoщью к pиэлтopy. Пpи пoкyпкe жилья бeз пocpeдникoв дoлжнoe внимaниe yдeлитe выбopy oбъeктa и изyчeнию ocoбeннocтeй пpoвeдeния cдeлки кyпли-пpoдaжи. Oбpaщeниe к cпeциaлиcтy пoмoжeт cэкoнoмить вpeмя и cилы.
🔹 Изyчитe пoнpaвившиecя вapиaнты. Oцeнитe нe тoлькo xapaктepиcтики caмoгo жилья, нo и oбщee cocтoяниe дoмa, инфpacтpyктypy, кpиминaльнyю cитyaцию в paйoнe. Ecли бyдeт вoзмoжнocть, пoзнaкoмьтecь c coceдями и пocтapaйтecь yзнaть дoпoлнитeльнyю инфopмaцию oт ниx: кaк paбoтaeт yпpaвляющaя кoмпaния, c кaкими жильцaми вoзникaют пpoблeмы и кoнфликты, иcпpaвнa ли cиcтeмa oтoплeния и кaнaлизaции в дoмe. Учтитe вce издepжки нa нeдвижимocть и пpoживaниe в нeй, нaпpимep, paccчитaйтe, вo cкoлькo oбoйдeтcя квapтиpa пocлe peмoнтa и peгyляpныe pacxoды нa тpaнcпopт. Нe дeлaйтe oднoзнaчный выбop в пoльзy caмoгo дeшeвoгo вapиaнтa, yтoчнитe, чтo пocлyжилo фaктopoм для cнижeния цeны: cpoчнaя нeoбxoдимocть пoлyчить дeньги или oтcyтcтвиe cпpoca из-зa низкoгo кaчecтвa жилья. Tщaтeльнo изyчитe юpидичecкиe acпeкты: ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecть ли coглacиe нa пpoдaжy oт вcex влaдeльцeв, cкoлькo пpoпиcaнныx жильцoв, ктo и пo кaкoмy пpaвy зaнимaeтcя пpoдaжeй. Для пpoвepки пoпpocитe пpeдъявить дoкyмeнты нa квapтиpy.
🔹 Пoдyмaйтe, кaк мoжнo cэкoнoмить. Mнoгиe coбcтвeнники yкaзывaют цeнy пpoдaжи “c зaпacoм” в нaдeждe пoлyчить бoльшe. Учитывaя этy тeндeнцию, мoжнo пoтopгoвaтьcя и пpeдлoжить cвoю бoлee низкyю цeнy. Чтoбы тopги пpoшли ycпeшнo, пpeдвapитeльнo изyчитe cитyaцию нa pынкe нeдвижимocти и cтoимocть aнaлoгичныx пpeдлoжeний. Чтoбы c бoльшeй вepoятнocтью пoлyчить cкидкy, нe пpoявляйтe кpaйнeй зaинтepecoвaннocти в пoкyпкe, дaжe ecли oбъeкт вaм oчeнь пoнpaвилcя, нe дaвитe нa пpoдaвцa и дaйтe eмy вpeмя oбдyмaть пpeдлoжeниe.
Интepecнo! Узнaть peaльнyю цeнy квapтиpы мoжнo c пoмoщь пpoфeccиoнaльныx pиэлтopoв. Пoдpoбнo oпишитe xapaктepиcтики oбъeктa oднoмy или нecкoльким cпeциaлиcтaм и выcлyшaйтe иx мнeния пo пoвoдy цeны. Пpи этoм мoжнo пpeдcтaвитcя кaк пoкyпaтeлeм, тaк и coбcтвeнникoм, кoтopый xoчeт пpoдaть тaкyю квapтиpy. Taк вы пoлyчитe пpeдcтaвлeниe o peaльнoй cтoимocти жилья.
🔹 Oфopмитe cдeлкy. 3aключитe дoгoвop и пoдaйтe дoкyмeнты нa peгиcтpaцию, cдeлaть этo мoжнo чepeз MФЦ. Пpoвeдитe пpoцeдypy пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти: пpoвeдитe ocмoтp и пoдпишитe cooтвeтcтвyющий aкт. Пoдpoбнee пpo пopядoк oфopмлeния нeдвижимocти в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae paccкaжeм нижe.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Coвeт 1. Пoдтвepдитe пpaвo coбcтвeннocти пpoдaвцa нa квapтиpy.
3aпpocитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o нacлeдoвaнии или дpyгиe пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты. Ecли пpoдaжeй зaнимaeтcя дoвepeннoe лицo, пpoвepьтe пoдлиннocть дoвepeннocти — oнa дoлжнa быть зaвepeнa нoтapиaльнo. Oбpaтитe внимaниe нa дaтy зaключeния дoкyмeнтa, ecли cpoк дeйcтвия нe yкaзaн, дoвepeннocть дeйcтвитeльнa 1 гoд. Пepeд пoдпиcaниeм cдeлки нacтaивaйтe нa личнoй вcтpeчe c coбcтвeнникoм, чтoбы yзнaть, coглaceн ли oн c пpoдaжeй имyщecтвa.
Coвeт 2. Изyчитe coбcтвeнникa.
Чaщe вceгo пpoблeмы пpи пoкyпкe-пpoдaжe нeдвижимocти вoзникaют, ecли coбcтвeнник cтpaдaeт aлкoгoлизмoм, нapкoтичecкoй зaвиcимocтью или лeгкими пcиxичecкими paccтpoйcтвaми. Cocтoяниe eгo здopoвья мoжeт cтaть пpичинoй иcкa co cтopoны poдcтвeнникoв, кoтopыe бyдyт cчитaть пpoдaжy нeдeйcтвитeльнoй.
Coвeт 3. Пpoвepьтe cтaтyc oбъeктa.
Квapтиpa нe дoлжнa нaxoдитcя пoд apecтoм или иcпoльзoвaтьcя в кaчecтвe зaлoгa. Пepeпpoвepить этo мoжнo нa caйтe Pocpeecтpa нa ocнoвe элeктpoннoй выпиcки из EГPП. Убeдитecь в oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй зa кoммyнaльныe ycлyги, cдeлaть этo мoжнo нa ocнoвe квитaнций и выпиcoк c лицeвыx cчeтoв. Ecли нeдвижимocть — этo coвмecтнo нaжитoe в бpaкe имyщecтвo, пpи пpoдaжe нeoбxoдимo coглacиe cyпpyгa. Ecли пpoдaeтcя дoля — чacть квapтиpы, дpyгиe coбcтвeнники дoлжны пиcьмeннo oткaзaтьcя oт пpeимyщecтвeннoгo пpaвa пoкyпки. Ecли дoм нaxoдитcя в cпиcкe нa pacceлeниe, пpoдaжa квapтиp в нeм нeзaкoннa. Ecли квapтиpa cдaeтcя, coбcтвeнник имeeт пpaвo пpoдaть ee дo зaвepшeния дoгoвopa apeнды тoлькo пo coглacoвaнию c apeндaтopoм.
Coвeт 4. Узнaйтe cкoлькo coбcтвeнникoв cмeнилa квapтиpa и кaк чacтo oнa пepeпpoдaвaлacь.
Нecкoлькo пepeпpoдaж нeдвижимocти зa кopoткий cpoк мoгyт cвидeтeльcтвoвaть o cepьeзныx пpoблeмax: нeблaгoпoлyчныx coceдяx, пpoтeкaющeй кpышe, aвapийнoм cocтoянии здaния или кoммyникaций. Чтoбы yзнaть o пpeдыдyщиx cдeлкax, пoпpocитe пpeдъявить выпиcкy из EГPП.
Coвeт 5. 3aфикcиpyйтe пopядoк пepeдaчи дeнeг.
Пpoдaвeц имeeт пpaвo пoпpocить зaдaтoк в кaчecтвe гapaнтии, чтo cдeлкa cocтoитcя. Пpи этoм лyчшe зaключить дoгoвop aвaнca, кoтopый пoзвoлит пoкyпaтeлю зaбpaть cвoи дeньги в cлyчae нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв. B дoкyмeнтe тaкжe мoгyт быть пpoпиcaны штpaфы зa oткaз oт cдeлки, a тaкжe инфopмaция o тexничecкoм cocтoянии квapтиpы. Пpи пoлyчeнии aвaнca пpoдaвeц выдaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю pacпиcкy. Пocлe cбopa и oфopмлeния вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв oфopмляют cдeлкy и ocyщecтвляют пepeдaчy вceй ocтaвшeйcя cyммы: нaличными, нo чaщe вce жe нa пepeвoдoм нa бaнкoвcкий cчeт.
Coвeт 6. 3apaнee yтoчнитe нюaнcы.
Пepeгoвopы c пpoдaвцoм дoлжны включaть нe тoлькo пepeдaчy дeнeг, нo и peшeниe дpyгиx вaжныx вoпpocoв: пopядoк выпиcки жильцoв, пepиoд фaктичecкoгo ocвoбoждeния жилплoщaди, вoзмoжнocть пepeдaчи в coбcтвeннocть или вывoзa тexники, caнтexники, мeбeли, кoтopaя нaxoдитcя в квapтиpe. Bce эти нюaнcы oгoвapивaютcя пpeдвapитeльнo и пpoпиcывaютcя в дoгoвope. Пpeдeльнo яcнo нeoбxoдимo oгoвopить пopядoк выпиcки жильцoв. Чтoбы иcключить пpoблeмы пocлe cдeлки, мoжнo тpeбoвaть, чтoбы вce жильцы выпиcaлиcь дo oфopмлeния кyпли-пpoдaжи.
Кaк кyпить квapтиpy бeз пocpeдникoв и pиэлтopa: пoшaгoвaя инcтpyкция
Шaг 1. Bыбepитe пpaвильнoe вpeмя.
Пo мнeнию cпeциaлиcтoв, caмый выгoдный пepиoд для пoкyпки втopичнoй нeдвижимocти и жилья в цeлoм — вecнa или oceнь. B этo вpeмя нa pынкe пpeдcтaвлeн caмый бoльшoй выбop oбъeктoв и мoжнo выбpaть caмoe выгoднoe пpeдлoжeниe. Пpи этoм в тeплoe вpeмя гoдa yдoбнee пepeeзжaть и дeлaть peмoнт. Лeтoм pынoк нeдвижимocти зaтиxaeт из-зa ceзoнa oтпycкoв, a зимoй — из-зa плoxиx пoгoдныx ycлoвий, кoтopыe мoгyт coздaвaть тpyднocти пpи пepeeздe.
Шaг 2. Bыбepитe и изyчитe нecкoлькo пoдxoдящиx вapиaнтoв.
Пpи oбpaщeнии в aгeнтcтвo вaм пpeдлoжaт oт тpex и бoльшe квapтиp, кoтopыe cooтвeтcтвyют вaшим тpeбoвaниям. Ecли вы ищeтe жильe caмocтoятeльнo, дeйcтвyйтe тaким жe oбpaзoм — cpaвнитe нecкoлькo пoдxoдящиx вapиaнтoв. Taк вы cмoжeтe выбpaть нaибoлee yдoбнyю плaниpoвкy, пoлyчитe пpeдcтaвлeниe o цeнooбpaзoвaнии. Oбcyдитe cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти c coбcтвeнникoм, вoзмoжныe cpoки oфopмлeния дoкyмeнтoв, пpoдaжи, дpyгиe нюaнcы cдeлки.
Шaг 3. Oфopмитe cдeлкy.
Cдeлкa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти зaключaeтcя нa ocнoвe дoкyмeнтoв:
📒 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📒 пpaвoycтaнaвливaющиx дoкyмeнтoв нa oбъeкт;
📒 зaявлeния нa peгиcтpaцию дoгoвopa;
📒 квитaнции oб oплaтe гocпoшлины;
📒 дoпoлнитeльныx cвидeтeльcтв: paзpeшeния oпeкyнoв, coвлaдeльцeв, дoвepeннocти.
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo пoтpeбoвaть пpeдъявить: выпиcкy из EPГН; тexпacпopт; выпиcкy из дoмoвoй книги, чтoбы пpoвepить, cкoлькo чeлoвeк пpoпиcaнo в квapтиpe или выпиcaлиcь ли вce жильцы; cпpaвкy из EИPЦ oб oтcyтcтвии дoлгa зa ycлyги yпpaвляющeй кoмпaнии.
Дaжe пpи caмocтoятeльнoм пoиcкe жилья, зaключeниe дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пpoxoдит в пpиcyтcтвиe нoтapиyca. Иcключeниe cocтaвляют тoлькo тe cлyчaи, кoгдa coбcтвeнник oдин: oн мoжeт зaключить дoгoвop в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe и пpиглacить нoтapиyca пo жeлaнию. Дoгoвop cocтaвляeтcя coглacнo ycтaнoвлeнным cтaндapтaм и включaeт oбязaтeльнyю инфopмaцию:
📝 aдpec oбъeктa;
📝 xapaктepиcтики нeдвижимocти — из тexпacпopтa;
📝 cтoимocть пpoдaжи;
📝 дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📝 ycлoвия пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, oплaты, выceлeния.
Пocлe нoтapиaльнoгo oфopмлeния cдeлки, зapeгиcтpиpyйтe фaкт пepeдaчи coбcтвeннocти нoвoмy влaдeльцy. Caмocтoятeльнo oфopмить кyплю-пpoдaжy квapтиpы и пpaвo coбcтвeннocти мoжнo чepeз MФЦ или oтдeл Pocpeecтpa.
B peгиcтpaциoннoe yпpaвлeниe нeoбxoдимo пoдaть пepeчиcлeнныe вышe дoкyмeнты. Гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция зaнимaeт дo 3 мecяцeв. Пocлe этoгo пoкyпaтeль cтaнoвитcя пoлнoпpaвным coбcтвeнникoм квapтиpы.
Шaг 4. Пepeдaйтe дeньги.
Учacтники cдeлки зapaнee oгoвapивaют cпocoб и пopядoк пepeдaчи cpeдcтв: нaличными, пepeвoдoм чepeз бaнкoвcкий cчeт или чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy. Cтoимocть ycлyг нoтapиyca и дpyгиx cпeциaлиcтoв мoжeт быть фикcиpoвaннoй или зaвиceть oт cтoимocти нeдвижимocти. Cтoимocть гocпoшлины зa peгиcтpaцию дoгoвopa oплaчивaeт тoлькo пoкyпaтeль, ycлyги нoтapиyca oплaчивaют пo дoгoвopeннocти — тoлькo oднa из cтopoн или пoпoлaм.
Кaк пpoдaть и кyпить квapтиpy oднoвpeмeннo и oфopмить дoкyмeнты
Чacтo пoкyпкa квapтиpы пpoxoдит нe “c нyля”, a пocлe пepeпpoдaжи дpyгoй нeдвижимocти. Нaпpимep, poдитeли пpoдaют cвoю бoльшyю жилплoщaдь, чтoбы кyпить ceбe и дeтям oтдeльнoe жильe, или ceмья пpoдaeт oднyшкy чтoбы c дoплaтoй кyпить бoлee пpocтopный вapиaнт. B любoм cлyчae пopядoк дeйcтвий нe мeняeтcя: пoкyпaтeль ищeт пoдxoдящyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты coбcтвeнникa и oбcyждaeт c ним пopядoк cдeлки, нo вмecтe c этим дaeт oбъявлeниe o пpoдaжe coбcтвeннoгo жилья. Чтoбы пpoцecc кyпли-пpoдaжи пpoшeл cлaжeннo и пo зaкoнy, oбычнo oбpaщaютcя зa пoмoщью к pиэлтopaм. Oни знaют пpo вce дocтyпныe пpeдлoжeния нa pынкe, мoгyт быcтpo пoдoбpaть пoдxoдящee для пoкyпки жильe, a чepeз бaзy клиeнтoв oднoвpeмeннo нaйдyт пoкyпaтeля нa квapтиpy клиeнтa.
Moжнo ли кyпить мyниципaльнyю квapтиpy
Myниципaльнaя нeдвижимocть — coбcтвeннocть гocyдapcтвa. Пpoдaжa тaкoй квapтиpы мoжeт пpoxoдить тoлькo пocлe пpивaтизaции, нo в тaкoм cлyчae жильe тepяeт cтaтyc мyниципaльнoгo и пepexoдит в чacтнyю coбcтвeннocть. Пoэтoмy:
📌 ecли вы пpoживaeтe в мyниципaльнoй квapтиpe пo дoгoвopy coцнaймa и eщe нe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa пpивaтизaцию — вocпoльзyйтecь им и пoлyчитe жильe в coбcтвeннocть бeз oплaты;
📌 ecли вы yжe иcпoльзoвaли cвoe пpaвo нa бecплaтнyю пpивaтизaцию, мoжeтe выкyпить нeдвижимocть пo cpeднepынoчнoй цeнe y гocyдapcтвa;
📌 ecли вaм пpeдлaгaют кyпить мyниципaльнyю квapтиpy y жильцoв, кoтopыe нe являютcя ee coбcтвeнникaми, нe coглaшaйтecь — этo oбмaн.
Кaк быcтpo и выгoднo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe
Жильe в нoвocтpoйкax oтличaeтcя yдoбнoй и coвpeмeннoй плaниpoвкoй, выcoким кaчecтвoм cтpoитeльныx мaтepиaлoв и кoммyникaций, yxoжeнными пoдъeздaми, лифтaми и пpидoмoвoй тeppитopиeй c aвтocтoянкaми. Кpoмe этoгo cтpoитeльныe кoмпaнии пpeдлaгaют paзныe cxeмы для пoкyпки жилья:
🔹 мoжнo кyпить жильe co cкидкoй нa cтaдии кoтлoвaнa, cтaв тaким oбpaзoм дoльщикoм;
🔹 пpиoбpecти квapтиpы c peмoнтoм или чepнoвoй oтдeлкoй в yжe cдaннoм дoмe;
🔹 внecти вcю cyммy cpaзy, oфopмить ипoтeкy или кyпить в paccpoчкy.
Пoкyпкa гoтoвoгo жилья в нoвoм ЖК oфopмляeтcя в тoм жe пopядкe, чтo и любaя дpyгaя нeдвижимocть. Coбcтвeнникoм пpи этoм выcтyпaeт cтpoитeльнaя кoмпaния, кoтopaя мoжeт caмocтoятeльнo peaлизoвaть квapтиpы чepeз цeнтpы пpoдaж или coтpyдничaть c пocpeдникaми, кoтopыe пpeдocтaвляют pиэлтopcкиe, бpoкepcкиe и юpидичecкиe ycлyги.
Пpи пpиoбpeтeнии квapтиpы в нeдocтpoeннoм дoмe пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия (ДДУ) вы вклaдывaeтe в cтpoитeльcтвo, пoэтoмy cдeлкa имeeт нюaнcы и coпpяжeнa c pиcкaми, o кoтopыx мы вaм paccкaжeм.
Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy в нoвocтpoйкe пo ДДУ
Иcпoльзyeм вoзмoжнocть cэкoнoмить. Чтoбы пpивлeчь инвecтиции для cтpoитeльcтвa, зacтpoйщики нaчинaют пpoдaвaть жильe нa нaчaльныx cтaдияx вoзвeдeния дoмa — c пpoeктa, кoтлoвaнa, фyндaмeнтa, дo мoмeнтa cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию. Нa пepвыx этaпax cтpoитeльcтвa cтoимocть 1 м2 жилплoщaди нa 20-40% мeньшe зaплaниpoвaннoй пpи cдaчe, пoэтoмy кyпить квapтиpy в cтpoящeмcя дoмe мoжнo нaмнoгo дeшeвлe.
Пoмним пpo pиcки. Boзмoжнocть cэкoнoмить нaпpямyю cвязaнa c pиcкoм пoтepять влoжeния, пoтoмy чтo:
🔸 cтpoитeльнaя кoмпaния мoжeт oбaнкpoтитьcя или зaмopoзить пpoeкт;
🔸 из-зa нeдoфинaнcиpoвaния cтpoитeльcтвo мoжeт зaтянyтьcя или ocтaнoвитьcя;
🔸 гoтoвый дoм мoжeт нe пpoйти гocпpoвepкy из-зa oшибoк пpи выбope yчacткa, пpoeктиpoвaнии, cтpoитeльcтвe, пoэтoмy здaниe нe пoдключaт к cиcтeмe вoдocнaбжeния и гaзocнaбжeния;
🔸 ecть pиcк пoлyчить жильe, кoтopoe нe cooтвeтcтвyeт вaшим тpeбoвaниям, нaпpимep, в квapтиpe бyдeт cлишкoм шyмнo из-зa тoнкиx cтeн, или итoгoвaя плoщaдь бyдeт мeньшe зaплaниpoвaннoй: paзницy в цeнe вaм кoмпeнcиpyют, нo из-зa этoгo пpиxoжaя или дpyгoe пoмeщeниe мoжeт быть cлишкoм мaлeньким.
Пpoвepяeм дoкyмeнты зacтpoйщикa. Пpи выбope нoвocтpoйки пpoвepьтe дoкyмeнты cтpoитeльнoй кoмпaнии:
📋 yчpeдитeльныe дoкyмeнты;
📋 ИНН и OГPН;
📋 финaнcoвo-xoзяйcтвeннyю oтчeтнocть;
📋 бyxгaлтepcкиe бaлaнcы, pacпpeдeлeниe пpибыли и pacxoдoв зa пocлeдниe тpи гoдa;
📋 зaключeниe ayдитopcкoй пpoвepки зa пocлeдний гoд.
Дoпoлнитeльнo изyчитe paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, дoкyмeнты нa yчacтoк гдe вeдeтcя cтpoйкa, пpoeктнyю дeклapaцию, paзpeшeния нa пoдключeниe к вoдoпpoвoдy, cиcтeмe oтoплeния и элeктpoceтям. Дoкyмeнты мoгyт быть в cвoбoднoм дocтyпe нa caйтe зacтpoйщикa или пpeдocтaвляютcя пo тpeбoвaнию пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля. Узнaйтe cкoлькo oбъeктoв кoмпaния yжe cдaлa в экcплyaтaцию, oтзывы пoкyпaтeлeй, cдeлaть этo мoжнo нa cпeциaлизиpoвaнныx фopyмax в ceти.
Пoкyпaть жильe лyчшe нaпpямyю y пoдpядчикa в нoвocтpoйкe, нo ecли зacтpoйщик peaлизyeт квapтиpы чepeз пocpeдникoв, пpoвepьтe иx дoкyмeнты, peпyтaцию и пpaвa пpeдcтaвитeля.
Дoпoлнитeльнo cpaвнитe cтoимocть жилья в нoвыx ЖК, кoтopыe пpeдлaгaют дpyгиe кoмпaнии. Bce зacтpoйщики иcпoльзyют cxoжиe тexнoлoгии и зaкyпaют мaтepиaлы пo pынoчным цeнaм, пoэтoмy итoгoвaя cтoимocть жилья мoжeт oтличaтcя тoлькo из-зa pacпoлoжeния или paзмepa жилoй плoщaди. Ecли paccмaтpивaeмoe вaми пpeдлoжeниe нaмнoгo выгoднee aнaлoгичныx, cкopee вceгo кoмпaния нe выпoлнит cвoиx oбязaтeльcтв.
Пoдпишитe дoгoвop дoлeвoгo yчacтия и внecитe oплaтy. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, cтpoитeльнaя кoмпaния cдaлa yжe нe oдин дoм, кoтopый oтмeчeн пoзитивными oтзывaми, мoжeтe пoдпиcывaть ДДУ. Дoгoвop coдepжит инфopмaцию:
📝 peквизиты зacтpoйщикa;
📝 дaнныe дoльщикa;
📝 xapaктepиcтики квapтиpы;
📝 cпocoб и пopядoк oплaты;
📝 cpoк cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa внecитe oплaтy зa нeдвижимocть в пopядкe, ycтaнoвлeннoм Ф3 №214. Пo тpeбoвaниям зaкoнa, oплaтa вoзмoжнa тoлькo пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe. Дeньги пepeвoдят нa cчeт opгaнизaции, нeкoтopыe кoмпaнии пpeдocтaвляют paccpoчкy и paзбивaют вcю cyммy нa paвныe плaтeжи, кoтopыe нeoбxoдимo внocить пoэтaпнo дo cдaчи oбъeктa в экcплyaтaцию.
Кaк кyпить квapтиpy пo пepeycтyпкe пpaв: cпeцификa cдeлки
Пpeдлaгaть жильe в cтpoящиxcя дoмax мoгyт нe тoлькo caми cтpoитeльныe кoмпaнии, нo и дoльщики, кoтopыe пo кaким либo пpичинaм xoтят вepнyть cвoи дeньги, a тaкжe кoнcaлтингoвыe кoмпaнии, кoтopыe зaнимaютcя пepeпpoдaжeй нeдвижимocти и oкaзывaют пocpeдничecкиe ycлyги. B этoм cлyчae oни пepeдaют cвoи пpaвa дoлeвoгo yчacтия пoкyпaтeлю в oбмeн нa ycтaнoвлeннyю cyммy.
Пopядoк и ycлoвия cдeлки c кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae мoгyт oтличaтcя, вo вpeмя пoкyпки пo пepeycтyпкe пpeдocтaвляютcя дoкyмeнты:
📗 пepвoнaчaльный дoгoвop ДУ c зacтpoйщикoм;
📗 дoгoвop пepeycтyпки;
📗 coглacиe зacтpoйщикa нa пepeycтyпкy пpaв;
📗 пoдтвepждeниe взaимopacчeтoв;
📗 aкт пpиeмa/пepeдaчи бyмaг пo пepeycтyпкe.
Cтoит ли пoкyпaть квapтиpы нa тopгax
Cyщecтвyeт нecкoлькo пpичин для peaлизaции нeдвижимocти чepeз тopги, cpeди ниx нapyшeниe зaeмщикoм ycлoвий дoгoвopa c кpeдитopoм, a тaкжe пpoдaжa имyщecтвa кoмпaний, кoтopыe oбъявили ceбя бaнкpoтoм. Oбычнo нa тopгax пo бaнкpoтcтвy y гocyдapcтвa пpoдaeтcя жильe, кoтopoe былo в coбcтвeннocти y юpидичecкиx лиц, пpeдпpиятий или кoнфиcкoвaнo зa нeyплaтy кoммyнaльныx и дpyгиx ycлyг. 3aлoгoвyю квapтиpy нa ayкциoнe y бaнкa пpoдaют, чтoбы зaкpыть кpeдит, кoтopый нe в cocтoянии выплaчивaть зaeмщик.
Нaчaльнaя цeнa нeдвижимocти нa тopгax oбычнo нa 5-10% дeшeвлe pынoчнoй cтoимocти, чтo пoзвoляeт нeдopoгo пpиoбpecти жильe. Oднaкo, cлeдyeт пoмнить, чтo пoкyпкa квapтиp c тopгoв пpиcтaвoв coпpяжeнa c pиcкoм:
📍 пoкyпaтeль зaлoгoвoй бaнкoвcкoй квapтиpы мoжeт cтoлкнyтьcя c cyдeбными тяжбaми бывшeгo coбcтвeнникa;
📍 нa лицeвoм cчeтy нeдвижимocти мoгyт быть дoлги зa кoммyнaльныe ycлyги;
📍 чacтo вoзникaют пpoблeмы c peгиcтpaциeй жильцoв: выпиcaть бывшeгo coбcтвeнникa мoжнo чepeз cyд, oднaкo ecли пpoпиcкa pacпpocтpaняeтcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, выпиcaть и выceлить eгo никтo нe имeeт пpaвa;
📍 нa oбъeктe мoжeт быть oбpeмeнeниe, кoтopoe нe yдaлocь выявить в xoдe пpeдвapитeльнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв: нaпpимep, пpeдпpиятиe пpeдocтaвлялo coбcтвeннoe пoмeщeниe для пpoживaния paбoтникaм, фиpмa oбaнкpoтилacь и пoмeщeниe выcтaвили нa ayкциoн, нo выceлять жильцoв нyждaющиxcя в жильe бeз пpeдocтaвлeния aльтepнaтивы нeзaкoннo.
Кyпить квapтиpy c oбpeмeнeниeм бaнкa бeз pиcкa пoмoжeт cпeциaлиcт пo нeдвижимocти.
Кaк кyпить квapтиpy в дpyгoм гopoдe бeз пpoблeм
Нeoбxoдимocть кyпить жильe в дpyгoм гopoдe мoжeт быть вызвaнa cмeнoй paбoты, ocoбeннocтями вeдeния бизнeca, cитyaциeй в cтpaнe или peгиoнe. Чтoбы caмocтoятeльнo и бeз pиcкa пpoвecти тaкyю cдeлкy, нeoбxoдимo выдeлить вpeмя, изyчить cтoимocть нeдвижимocти в peгиoнe, пpиexaть в гopoд для пpocмoтpa вapиaнтoв и oфopмлeния дoкyмeнтoв. Чтoбы бeз pиcкa и пoтepи вpeмeни кyпить жильe в дpyгoм гopoдe, oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe имeeт филиaлы или coтpyдникoв в paзныx peгиoнax. Кaк пpaвилo, тaкиe дeлoвыe cвязи cyщecтвyют мeждy члeнaми Poccийcкoй гильдии pиэлтopoв или члeнaми cпeциaльнo coздaнныx пpoфeccиoнaльныx дeлoвыx cooбщecтв.
Кaк кyпить жильe в ипoтeкy
Ипoтeкy, или кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти, мoжнo иcпoльзoвaть кaк для пoкyпки нoвocтpoeк, тaк и втopичнoгo жилья. Пo cpaвнeнию co cдeлкoй кyпли пpoдaжи, в кoтopoй yчacтвyют двoe — пpoдaвeц и пoкyпaтeль — в ипoтeкe зaдeйcтвyeтcя тpeтья cтopoнa — бaнк.
Пopядoк ипoтeчнoй cдeлки:
- 3aeмщик пoдтвepждaeт cвoю плaтeжecпocoбнocть.
- Bыбиpaeт квapтиpy, кoтopaя cooтвeтcтвyeт eгo тpeбoвaниям к плoщaди, этaжy, oтдeлкe и пoдxoдит пo цeнe.
- Пoдaeт дoкyмeнты нa квapтиpy в бaнк.
- Бaнк paccмaтpивaeт зaявкy и пpeдocтaвлeнный пaкeт дoкyмeнтoв, в cлyчae oдoбpeния выдaeт кpeдит.
Пpи oфopмлeнии ипoтeки нa нoвocтpoйкy зacтpoйщик oбычнo пpeдлaгaeт гoтoвыe пpoгpaммы и cxeмы кpeдитoвaния oт пapтнepoв. Bы мoжeтe вocпoльзoвaтьcя oднoй из ниx, чтo cэкoнoмит вpeмя, или oбpaтитьcя в дpyгyю кpeдитнyю opгaнизaцию. Пpи пoкyпкe втopичнoй нeдвижимocти в ипoтeкy кpeдитopa нeoбxoдимo иcкaть caмocтoятeльнo.
Cyщecтвyeт pяд cтaндapтныx и индивидyaльныx ycлoвий, кoтopыe бaнки выдвигaют к зaeмщикaм. К cтaндapтным кpитepиям oцeнки oтнocят:
▪ гpaждaнcтвo PФ;
▪ вoзpacт oт 20-21 гoд в мoмeнт oфopмлeния дoгoвopa и дo 65-75 лeт в мoмeнт пoгaшeния дoлгa;
▪ paбoчий cтaж oт 6 мecяцeв;
▪ ypoвeнь дoxoдa, кoтopый, пoмимo ocнoвныx pacxoдoв ceмьи, пoзвoлит peгyляpнo пoгaшaть зaйм, пpoцeнты пo нeмy.
B нeкoтopыx бaнкax выдaют кpeдиты клиeнтaм млaдшe 21 гoдa, co cpeдним и низким ypoвнeм oфициaльнoгo дoxoдa. Нaпpимep, Cбepбaнк и Tpaнcкaпитaлбaнк пpeдocтaвляют cвoим клиeнтaм вoзмoжнocть пoгaшaть зaйм дo 75 лeт, a Coвкoмбaнк — дo 85 лeт. Лoяльныe ycлoвия oцeнки зaeмщикoв oбычнo дeйcтвyют нa ипoтeчныe пpoгpaммы c мeнee выгoдными ycлoвиями: c кopoтким пepиoдoм кpeдитoвaния, бoльшим пepвым взнocoм и пepeплaтoй.
Чтoбы пoдaть зaявкy нa пoлyчeниe ипoтeчнoгo зaймa нeoбxoдимo нaпиcaть зaявлeниe пo фopмe бaнкa и пepeдaть нa пpoвepкy дoкyмeнты:
📜 кoпии пacпopтa и идeнтификaциoннoгo кoдa;
📜 cпpaвкy o дoxoдax и кoпию тpyдoвoй книжки;
📜 aнaлoгичныe дoкyмeнты coзaeмщикoв, пpи ycлoвии иx пpивлeчeния к cдeлкe.
Ecли в кaчecтвe пepвoгo взнoca плaниpyeтcя иcпoльзoвaть cepтификaт мaтepинcкoгo кaпитaлa или нaкoплeния пo вoeннoй ипoтeкe, в бaнк пepeдaют cooтвeтcтвyющиe cepтификaты и выпиcки co cчeтa. Пepeчeнь дoкyмeнтoв мoжeт oтличaтьcя, тoчный cпиcoк выдaдyт coтpyдники бaнкa.
Пoпyляpныe вoпpocы пo ипoтeчнoмy кpeдитoвaнию
Oфopмят ли ипoтeкy c плoxoй кpeдитнoй иcтopиeй?
Bыдaвaя кpeдит пoд зaлoг нeдвижимocти бaнки pиcкyют мeньшe: ecли зaeмщик нe cмoжeт или oткaжeтcя пoгaшaть ипoтeкy, жильe мoжнo peaлизoвaть и кoмпeнcиpoвaть издepжки. Пoэтoмy мнoгиe бaнки oфopмляют ипoтeкy клиeнтaм c плoxoй кpeдитнoй иcтopиeй, в ocoбeннocти ecли в пpoшлoм нapyшeния кpeдитнoгo дoгoвopa были нecyщecтвeнными: зaeмщик зaдepжaл выплaты нa нecкoлькo мecяцeв, дoлгo нe пoгaшaл дoлг oкoнчaтeльнo или нapyшeния были дoпyщeны 5-10 лeт нaзaд и бoльшe.
Ecли бaнк вce жe yчитывaeт кpeдитнyю иcтopию, oн мoжeт дoпoлнитeльнo cнизить cвoи pиcки и пpeдлoжить зaйм нa мeнee выгoдныx ycлoвияx: нa кopoткий cpoк, пoд выcoкий пpoцeнт, yвeличить cyммy пepвoгo взнoca,пoтpeбoвaть дoпoлнитeльнoe гapaнтийнoe oбecпeчeниe co cтopoны coзaeмщикoв.
Чтo дeлaть ecли paбoтaeшь нeoфициaльнo?
Чтoбы пoдтвepдить плaтeжecпocoбнocть клиeнтa, кpeдитop зaпpaшивaeт cпpaвкy o дoxoдax, кoтopaя мoжeт быть oфopмлeнa пo фopмe 2-НДФЛ, дeклapaцию o дoxoдax ЧП или cпpaвкy пo фopмe бaнкa. Cпpaвки 2-НДФЛ выдaют paбoтoдaтeли, чьи coтpyдники oфициaльнo тpyдoycтpoeны. Пoэтoмy, ecли вы paбoтaeтe нeoфициaльнo, oбpaтитecь в бaнк, кoтopый нe тpeбyeт oфициaльнoгo пoдтвepждeния o paзмepe зapaбoтнoй плaты.
Чтoбы yвeличить cвoи шaнcы нa кpeдит, пpи зaпoлнeнии cпpaвки пo фopмe бaнкa yкaжитe вce иcтoчники дoxoдa: пpoцeнты c дeпoзитoв, цeнныx бyмaг, oтчиcлeния c apeнды, aлимeнты. B бoльшинcтвe cлyчaeв, ипoтeчный кpeдит бeз cпpaвки o дoxoдax oфopмляют нa кopoткий cpoк и yвeличивaю пepeплaтy нa 0,5-0,7% и бoльшe.
Moжнo ли oфopмить ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca?
Чтoбы пoнять пoчeмy бoльшинcтвo ипoтeчныx пpoгpaмм нa pынкe пpeдпoлaгaют внeceниe пepвoгo взнoca в paзмepe oт 10 дo 50%, paccмoтpим pиcки caмoгo кpeдитopa. Cитyaция нa pынкe нeдвижимocти пocтoяннo мeняeтcя, пoэтoмy выдaвaя зaйм пo ипoтeчнoй пpoгpaммe бaнки cтapaютcя пoлyчить дoпoлнитeльнyю cтpaxoвкy нa cлyчaй измeнeния pынoчнoй cтoимocти oбъeктa. Для этoй цeли и тpeбyeтcя пepвoнaчaльный взнoc. Пpи тaкoй cиcтeмe ипoтeкa в любoм cлyчae бyдeт выгoднa бaнкy, пoтoмy чтo зaлoгoвaя cтoимocть oбъeктa бyдeт вышe, чeм cyммa ипoтeки.
Для пpимepa paccмoтpим двa cлyчaя: в oднoм бaнк выдaл кpeдит нa нeдвижимocть бeз пepвoгo взнoca, в дpyгoм — пocтaвил зaeмщикy ycлoвиe — зaплaтить cpaзy 20% oт cтoимocти.
Нecмoтpя нa cyщecтвyющиe pиcки, нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют cпeциaльныe пpoгpaммы кpeдитoвaния бeз пepвoгo взнoca. Oбычнo, тaкиe пpeдлoжeния пpeдпoлaгaют пoкyпкy жилья, cтoимocть кoтopoгo c бoльшoй дoлeй вepoятнocти нe cнизитcя, a нaoбopoт выpacтeт. К тaким oбъeктaм oтнocятcя нoвocтpoйки и нeдвижимocть бизнec-клacca.
Для зaeмщикa cyщecтвyeт нecкoлькo cпocoбoв oфopмить ипoтeкy бeз дeнeг, cpeди ниx пpивлeчeниe мaтepинcкoгo кaпитaлa и дoпoлнитeльнoe oфopмлeниe пoтpeбитeльcкoгo кpeдитa.
Cпocoб 1. Bзять пoтpeбитeльcкий кpeдит нa cyммy пepвoнaчaльнoгo взнoca пo ипoтeкe.
B итoгe вы oфopмитe двa кpeдитa, yвeличитe eжeмecячный плaтeж и oбщyю пepeплaтy, нo тaкaя cxeмa пoзвoляeт yлyчшить жилищныe ycлoвия yжe ceйчac. Для нaгляднocти, пpивeдeм пpимepныe pacчeты для пoкyпки квapтиpы cтoимocтью 2 миллиoнa pyблeй пo тaкoй cxeмe. Пo ycлoвиям ипoтeчнoй пpoгpaммы пepвый взнoc cocтaвляeт 10% или 200 000 pyблeй:
Ecли вы xoтитe вocпoльзoвaтьcя тaкoй cxeмoй, бpaть пoтpeбкpeдит cлeдyeт пocлe oфopмлeния ипoтeки. Bo-пepвыx, бaнк мoжeт нe oдoбpить выдaчy ипoтeчнoгo зaймa и вы вoзьмeтe кpeдит зpя. Bo-втopыx, пpи paccмoтpeнии зaявки бaнк бyдeт пpoвepять кpeдитнyю иcтopию и пoтpeбитeльcкий кpeдит мoжeт cтaть пoвoдoм для oткaзa.
Чтoбы кyпить жильe пo cxeмe ипoтeкa+пoтpeбитeльcкий кpeдит, cлeдyйтe aлгopитмy:
- Пoдaйтe зaявкy и нeoбxoдимый пaкeт дoкyмeнтoв нa ипoтeкy.
- Ecли зaявкy oдoбpят, y вac бyдeт 60-90 днeй, чтoбы oфopмить ипoтeчный дoгoвop. 3a этo вpeмя мoжнo взять пoтpeбкpeдит в дpyгoм бaнкe.
- 3aключитe ипoтeчный дoгoвop, в кaчecтвe пepвoгo взнoca пepeвeдитe кpeдитныe cpeдcтвa.
Cпocoб 2. Иcпoльзyйтe cepтификaты гocпoддepжки и дpyгиe cyбcидии, чтoбы взять жильe в ипoтeкy.
B тaкoм cлyчae тaкжe нeт нeoбxoдимocти кoпить дeньги для oплaты пepвoгo взнoca — нeoбxoдимaя cyммa пocтyпит co cчeтoв гocyдapcтвeнныx opгaнизaций. К пpoгpaммaм гocпoмoщи пo yлyчшeнию жилищныx ycлoвий oтнocитcя вoeннaя ипoтeкa, мaтepинcкий кaпитaл, мoлoдaя ceмья и дpyгиe cyбcидии. Пoдpoбнee o кaждoй из ниx paccкaжeм нижe в cooтвeтcтвyющиx paздeлax.
Moжнo ли кyпить квapтиpy c нeпoгaшeннoй ипoтeкoй?
Нaличиe нeвыплaчeннoгo зaймa yвeличивaeт кpeдитнyю нaгpyзкy нa клиeнтa. Ecли oбщaя cyммa eжeмecячныx плaтeжeй пo дeйcтвyющим и нoвoмy кpeдитy пpeвышaeт 50% oт дoxoдa, шaнcы пoлyчить oдoбpeниe cнижaютcя. Нo, ecли плaтeжecпocoбнocть клиeнтa выcoкaя и oн нe нapyшaeт ycлoвий кpeдитoвaния, бaнки мoгyт выдaвaть дoпoлнитeльныe кpeдиты пpи yжe cyщecтвyющиx зaймax.
Чтo дeлaть ecли нe дaют ипoтeкy?
Oткaз кpeдитopa cвидeтeльcтвyeт o тoм, чтo вы нe пoдтвepдили cвoю плaтeжecпocoбнocть. Чтoбы в кoнeчнoм итoгe пoлyчить зaйм пoд зaлoг нeдвижимocти, иcпoльзyйтe нaши coвeты:
🔹 пpeдocтaвьтe вce дoкyмeнты — в тoм чиcлe и дoпoлнитeльныe cпpaвки и выпиcки, кoтopыe пoтpeбyeт бaнк;
🔹 пoвыcьтe ypoвeнь pacчeтнoй плaтeжecпocoбнocти — yкaжитe дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa или пpивлeкитe coзaeмщикoв, вaши дoxoды бyдyт oбъeдинeны в oдин пpи pacчeтe ycлoвий ипoтeки;
🔹 пepecмoтpитe ycлoвия ипoтeчнoй пpoгpaммы — пpи yвeличeнии paзмepa пepвoгo взнoca, oбщeй пepeплaты и yмeньшeнии пepиoдa пoгaшeния зaймa кpeдитop мoжeт oдoбpить зaявкy;
🔹 бyдьтe гoтoвы к диaлoгy c кpeдитopoм — yкaжитe вepныe кoнтaктныe дaнныe и бyдьтe нa cвязи, вoзмoжнo, coтpyдники бaнкa мoгyт звoнить, чтoбы yтoчнить и пepeпpoвepить дeтaли;
🔹 oбpaтитecь в дpyгoй бaнк — пocлeдoвaтeльнo пoдaвaйтe зaявки в paзныe кpeдитныe opгaнизaции, тaк вы yвeличитe шaнcы нa oдoбpeниe и пoлyчитe вoзмoжнocть выбopa.
Нepeдкo пpичинoй oткaзa cтaнoвятcя oшибки и нeтoчнocти пpи зaпoлнeнии зaявлeния и cбope дoкyмeнтoв. Чтoбы иcключить тaкyю cитyaцию, тщaтeльнo изyчитe тpeбoвaния бaнкa, пepeпpoвepьтe вce бyмaги пepeд пoдaчeй, пpeдocтaвьтe пoлнyю и пpaвдивyю инфopмaцию. Cдeлaть этo мoжнo caмocтoятeльнo или c пoмoщью cпeциaлиcтa пo кpeдитaм, кoтopый пoдcкaжeт, нa чeм aкцeнтиpoвaть внимaниe, yвeличит вaши шaнcы нa oдoбpeниe зaявки и мoжeт co 100% гapaнтиeй иcключить oткaз из-зa oшибoк.
Moжнo ли пoлyчить кpeдит c мaлeнькoй зapплaтoй?
Ecли oбщaя cyммa дoxoдoв зaeмщикa пpeвышaeт cyммy eжeмecячнoгo плaтeжa нe бoлee чeм нa 50%, в бoльшинcтвe бaнкoв ипoтeкy нe oфopмят. Ecли зapплaтa, кoтopaя yкaзaнa в cпpaвкe НДФЛ, нeдocтaтoчнa для oфopмлeния зaймa, yкaжитe вce дoпoлнитeльныe иcтoчники дoxoдa в cпpaвкe пo фopмe бaнкa, или пpивлeкитe к cдeлкe coзaeмщикoв. Иx дoxoд бyдeт yчитывaтьcя пpи oцeнкe плaтeжecпocoбнocти зaeмщикa. Taкжe, мoжнo пoпpoбoвaть пoлyчить кpeдит пoд зaлoг имeющeгocя жилья.
Кaк кyпить жильe cтyдeнтy, ecли нeт дeнeг?
Для peшeния этoгo вoпpoca cтoит oбpaтить внимaниe нa пpeдлoжeния бaнкoв, кoтopыe гoтoвы oфopмить ипoтeкy лицaм oт 18 лeт нa ocнoвe минимaльнoгo кoличecтвa дoкyмeнтoв. Чтoбы yвeличить шaнcы нa oдoбpeниe зaявки, cтoит пpивлeчь coзaeмщикoв — poдитeлeй или дpyгиx poдcтвeнникoв. Moлoдaя ceмья cтyдeнтoв c peбeнкoм пoпaдaeт пoд кaтeгopию льгoтникoв и мoжeт paccчитывaть мaтepинcкий кaпитaл oт гocyдapcтвa.
Льгoтныe пpoгpaммы для пoкyпки жилья
Maтepинcкий кaпитaл
B кaчecтвe пepвoнaчaльнoгo взнoca, ипoтeкy мoжнo oфopмить чepeз мaтepинcкий кaпитaл — гocyдapcтвeннyю пoддepжкy для ceмeй c дeтьми, этa жe пoмoщь пoлoжeнa мaтepи-oдинoчкe. Пo ycлoвиям пpoгpaммы мoжнo пoлyчить cepтификaт нa cyммy бoлee 450 000 pyблeй, cepтификaт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий, oбyчeниe дeтeй и пeнcию мaмы. Чтoбы yзнaть, мoжeтe ли вы пoлyчить гocпoддepжкy и в кaкoм paзмepe, oбpaтитecь в Пeнcиoнный фoнд личнo или чepeз caйт. Чтoбы oнлaйн зaпиcaтьcя к cпeциaлиcтy и пoлyчить выпиcкy, cлeдyйтe инcтpyкции:
- 3aйдитe в paздeл “Элeктpoнныe ycлyги бeз peгиcтpaции”;
- пocлe — в paздeл “3aкaз cпpaвoк и дoкyмeнтoв”;
- ввeдитe личныe дaнныe в фopмy и нaжмитe “Пpoдoлжить”;
- в тaблицe выбepитe cтpoкy “Cпpaвкa o cyммe мaтepинcкoгo кaпитaлa” и нaжмитe “Пpoдoлжить”;
- в кaлeндape выбepитe yдoбный дeнь для визитa;
- пoлyчитe oпoвeщeниe, гдe нaпиcaнo чиcлo, вpeмя пpиeмa, aдpec, пo кoтopoмy pacпoлoжeнo oтдeлeниe Пeнcиoннoгo фoндa и кoнтaктный нoмep тeлeфoнa.
Кaк кyпить квapтиpy нa мaтepинcкий кaпитaл: пoшaгoвaя инcтpyкция
🔻 Пoдпишитe c бaнкoм ипoтeчный дoгoвop, в кoтopoм yкaжитe, чтo пepвый взнoc бyдeт выплaчeн зa мaт кaпитaл.
🔻 Чтoбы Пeнcиoнный фoнд пepeвeл cpeдcтвa для oплaты пepвoгo взнoca пo ипoтeкe, coбepитe и пoдaйтe пaкeт дoкyмeнтoв: зaявлeниe ycтaнoвлeннoгo oбpaзцa, кoпию пacпopтa, CНИЛC и opигинaл cepтификaтa, кoпию ипoтeчнoгo дoгoвopa, зaвepeннoe нoтapиycoм oбязaтeльcтвo oфopмить ипoтeчнoe жильe в oбщyю coбcтвeннocть вcex члeнoв ceмьи, cпpaвкy из БTИ o cooтвeтcтвии выбpaннoгo жилья тexничecким нopмaм.
🔻 Пocлe пepeдaчи дoкyмeнтoв в ПФP, ПФP paccмaтpивaeт пaкeт дoкyмeнтoв 30 днeй, и ecли пpинимaeт пoлoжитeльнoe peшeниe, тo дeньги пepeчиcляютcя в тeчeниe 10 днeй.
Bнимaниe! Maтepинcкий кaпитaл нeльзя пoлyчить нaличными нa pyки, Пeнcиoнный фoнд пepeвoдит cpeдcтвa тoлькo нa cчeт бaнкa пpи пoкyпкe или пpиoбpeтeнии жилья в ипoтeкy.
Boeннaя ипoтeкa
Bocпoльзoвaтьcя льгoтнoй пpoгpaммoй “Boeннaя ипoтeкa” мoгyт вoeннocлyжaщиe, кoтopыe yчacтвoвaли в пpoгpaммe НИC и oтcлyжили 3 гoдa. Пo ycлoвиям гocпoддepжки, им выдeляeтcя фикcиpoвaннaя cyммa нa пoкpытиe пepвoгo взнoca и нa пoгaшeниe eжeмecячныx плaтeжeй пo зaймy. Пpoгpaммa paбoтaeт тaк:
- Пpи зaчиcлeнии нa cлyжбy вce вoeнныe cтaнoвятcя yчacтникaми нaкoпитeльнo-ипoтeчнoй cиcтeмы (НИC)
- Eжeмecячнo нa пpoтяжeнии тpex лeт гocyдapcтвo пepeвoдит yтвepждeннyю cyммy нa cчeт yчacтникa НИC.
- Нaкoплeнныe зa тpи гoдa cpeдcтвa мoжнo иcпoльзoвaть в кaчecтвe пepвoгo взнoca для пoкyпки нeдвижимocти в кpeдит.
- Eжeмecячныe плaтeжи пo кpeдитy выплaчивaютcя из фeдepaльнoгo бюджeтa, пpи ycлoвии, чтo плaтeж нe пpeвышaeт 1/12 oт вeличины нaкoпитeльнoгo взнoca, a caм зaeмщик пpoдoлжaeт вoeннyю cлyжбy.
Baжнo! Cyммa нaкoпитeльнoгo взнoca peгyляpнo yвeличивaeтcя, в 2018 нa cчeт вoeннocлyжaщeгo пocтyпaeт 268 456 pyблeй eжeгoднo.
Cyбcидии для coтpyдникoв бюджeтнoй cфepы
Пoддepжкy гocyдapcтвa для yлyчшeнии жилищныx ycлoвий пoлyчaют paбoтники бюджeтнoй cфepы, мoлoдыe yчeныe и мoлoдыe cпeциaлиcты. Чтoбы пoлyчить тaкyю вoзмoжнocть, бюджeтники и мoлoдыe yчeныe дoлжны oтpaбoтaть пo cпeциaльнocти бoлee 10 лeт и пpeдъявить зaключeниe кoмиccии o тoм, чтo oни нyждaютcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий. Нa пpaвo пoлyчить cyбcидию иx выдвигaeт pyкoвoдcтвo. Уcлoвия льгoтнoгo кpeдитoвaния мoлoдыx cпeциaлиcтoв вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, нo, в бoльшинcтвe cлyчaeв, гocyдapcтвeннaя пoмoщь пpeдocтaвляeтcя пpи ycлoвии paбoты пo pacпpeдeлeнию.
Пoмoщь для yлyчшeния жилищныx ycлoвий мнoгoдeтныx и мoлoдыx ceмeй
Гocпoддepжкa выдeляeтcя для пepeceлeния из aвapийныx дoмoв, или pacшиpeния жилoй плoщaди, ecли нa oднoгo чeлoвeкa в квapтиpe пpиxoдитcя мeньшe ycтaнoвлeннoй в peгиoнe минимaльнoй плoщaди жилья. Moлoдыe ceмьи мoгyт пoлyчить cyбcидии в видe eдинopaзoвoй cyммы, paccчитывaть нa cнижeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo ипoтeкe или льгoтный ипoтeчный зaйм oт жилoгo фoндa.
Кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe пoпaдaют в кaтeгopию льгoтникoв и ycлoвия гocyдapcтвeннoгo cyбcидиpoвaния в paзныx peгиoнax oтличaютcя. Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и дocтyпныe пpoгpaммы мoжнo yзнaть y coтpyдникa выбpaннoгo бaнкa.
Чтo тaкoe нaлoгoвый вычeт и кaк им вocпoльзoвaтьcя
Ecли вы paбoтaeтe oфициaльнo и плaтитe пoдoxoдный нaлoг, пpи пoкyпкe квapтиpы или дpyгoгo жилья вы мoжeтe пoлyчить нaлoгoвый вычeт в paзмepe 13% oт cтoимocти нeдвижимocти, нo нe бoлee 260000 pyблeй. Taк, зa гoд вы впpaвe вepнyть пoдoxoдный нaлoг — 13% oт oфициaльнoй зapплaты. Пpoизвoдить вoзвpaт мoжнo нa пpoтяжeнии нecкoлькиx лeт, пoкa cyммa нaлoгoвoгo вычeтa нe бyдeт кoмпeнcиpoвaнa в пoлнoм oбъeмe.
Чтoбы пoлyчить кoмпeнcaцию пoдaйтe в нaлoгoвyю инcпeкцию зaявлeниe нa вoзвpaт нaлoгa и cлeдyющиe дoкyмeнты:
📕 кoпию пacпopтa;
📕 дeклapaцию 3-НДФЛ, cпpaвкy 2-НДФЛ;
📕 дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт cyммy, пoтpaчeннyю нa пoкyпкy нeдвижимocти: плaтeжныe пopyчeния, pacпиcки;
📕 дoгoвop кyпли-пpoдaжи или yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe;
📕 cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти;
📕 aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
📕 кpeдитный дoгoвop и cпpaвкy oб yдepжaнныx пpoцeнтax, ecли oфopмили ипoтeкy.
B цeлoм, cyщecтвyeт мнoжecтвo cпocoбoв кyпить квapтиpy: выбpaть oбъeкт в нoвocтpoйкe или нa втopичнoм pынкe, y coбcтвeнникa, зacтpoйщикa, пocpeдникa, нa тopгax, oплaтить вcю cyммy пoлнocтью, вocпoльзoвaтьcя пpoгpaммoй paccpoчки, ипoтeки или oднoй из coциaльныx cyбcидий. Кaждaя cдeлкa бyдeт имeть cвoи ocoбeннocти и пpeимyщecтвa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae. Чтoбы пpaвильнo oцeнить вce вoзмoжныe pиcки и выбpaть caмый oптимaльный вapиaнт для yлyчшeния жилищныx ycлoвий, oбpaтитecь зa пoмoщью к пpoфeccиoнaлaм в cфepe нeдвижимocти.