В советское время было такое понятие «загостированность» — торжество ГОСТов. Пока новинка проходила все этапы разработки нормативной документации, она переставала быть новинкой. Сегодня мы наблюдаем противоположный перегиб: массовое игнорирование стандартов во всех сферах. В том числе — в строительстве и ремонте жилья. Некоторые нормативы действительно устарели (и их пора бы переработать, да некому). Но многие совершенно зря перестали соблюдать. Нарушение подобных норм и правил и приводит к тому, что жить в квартире некомфортно.
Какими бывают стандарты
Основных видов четыре — ГОСТ, СНиП, СП и СанПин.
ГОСТ — государственный стандарт, «основа основ». В первую очередь регламентирует технические параметры материалов и конструкций: прочность бетона, стандартные размеры вентиляционных каналов и т.п. ГОСТы могут задавать и самые общие принципы строительства: например, требования по микроклимату в помещениях.
СНиП
— строительные правила и нормы. Регламентируют большинство параметров строительства: от генерального планирования города до обустройства вентиляции в домах. Для нас важнее всего СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».
СП — свод правил. По сути представляет собой компиляцию норм из целого ряда СНиПов с учетом конкретных задач. Например, важный СП 31-107-2004 регламентирует архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий. В нем сведены стандарты из 11-ти СНиПов, двух СП, двух СанПиНов, одного ГОСТа и некоторых других документов. Своды правил интересны тем, что обобщают нормативные требования по конкретному вопросу и сразу могут дать ответ на вопрос: «как это делать правильно?».
СанПиН — санитарные правила и нормы. Регламентируют требования по защите от биологических и бактериологических угроз и обеспечению гигиены и здоровой жизнедеятельности. Важный документ — СанПиН 2.1.2.1002-00, устанавливающий основные санитарные требования к жилым зданиям.
Существуют и другие виды документов, вроде НРБ (нормы радиационной безопасности) и НПБ (нормы противопожарной безопасности), но в большинстве случаев отсылки к ним имеются в СНиПах.
Кто разрабатывает нормы
Нормативная документация разрабатывается достаточно долго — около года. Над «черновиками» стандарта работают научно-исследовательские институты, коллективы из докторов и кандидатов технических наук. Черновую работу для них выполняют «армии» научных сотрудников. В процессе также участвуют государственные органы и ведомства, подразделения Госстроя России. Проводятся различные лабораторные исследования, инженерные расчеты и изыскания.
Сегодня разработка норм подобным «научно-кабинетным» способом активно критикуется. Государство пытается идти навстречу общественности и привлекать к работе практиков — представителей крупных компаний отрасли. С одной стороны, это хорошо: нормы становятся более приближенными к реальности. С другой — это риск лоббирования: представители компаний будут вносить в нормы положения, которые им выгодны (например, больше всего соответствуют их технологическому процессу).
На чем основаны нормы времен СССР
Так как около 30% нормативной базы РФ датировано годами, предшествовавшими распаду СССР, мотивацию принятия стандартов можно разделить на два периода. Советские нормы устанавливались из таких соображений:
- Общественная целесообразность. В большинстве случаев нормы рассчитывались, исходя из минимально допустимого объема благ на одного жильца. Всё это делалось для экономии ресурсов, ведь чем меньше пространства потребляет каждый житель, тем ниже совокупная потребность в ресурсах.
- Исключение основных рисков. Преждевременного разрушения зданий, пожаров, взрывов и т.п.
- Безопасность для здоровья. Наконец, стандарты разработаны таким образом, чтобы люди могли получать приемлемые параметры для проживания, безопасные с санитарной точки зрения и достаточные для регенерации сил.
На фото: цель современных планировок — улучшить качество жизни владельцев квартиры
Как разрабатывают современные нормы
Примерно в 2000 году начался процесс модернизации норм, и документы, датированные 70-ми годами, стали постепенно заменяться на нормы 2001–2003 годов. Их мотивация несколько изменилась:
- Появились новые материалы и технологии строительства — новые подходы, которые требовали регламентации.
- Выросло качество жизни, а аскетичные и минималистичные стандарты были пересмотрены в сторону увеличения. Впервые разработчики норм задумались о таком понятии, как «комфорт». В частности, появились стандарты, регламентирующие допустимый шум (СНиП 23-03-2003) и даже кондиционирование (СНиП 41-01-2003).
- Энергосбережение. В СССР о нем мало кто задумывался, и тепловой снимок Москвы со спутника походил на тетрадь в клеточку (так как почву прогревали сети отопления). В современной же России практически во всех стандартах думают про технологии сохранения энергии.
А их (нормативы) иногда «осовременивают»?
И да и нет, к сожалению. Некоторые новые нормы разрабатываются достаточно халатно, и положения перекочёвывают из морально устаревших советских документов в новые без должной переработки и осовременивания. По сути мы живем в эпоху третьего этапа российской нормативки: окончательный отход от советского наследия произошел. Необходимо внедрять новые современные стандарты (регламентировать и пластиковые окна, и стеклянные фасады, высотные здания и прочие атрибуты современных городов). Пока в НИИ разрабатывают новые нормы, старые довольно активно нарушают. Какова мотивация?
Почему нормы нарушают
1. Чтобы выгоднее продать
Если раньше строили «для госприёмки», чтобы сдать объект без особых проблем, то в современной России жилье должно продаваться. А значит, нужно снижать издержки и себестоимость. Коммерческая привлекательность часто идет вразрез с действующими СНиПами и ГОСТами по строительству. Одна крайность — вольности в планировке, другая — снижение цены для покупателя за счет ухудшения качества жилья (об этом мы еще поговорим).
2. Чтобы снизить расходы. Далеко не всегда застройщик экономит ради того, чтобы предложить покупателю более выгодные цены. Зачастую нарушения допускаются даже в элитной недвижимости бизнес-класса. Притчей во языцех стали «черновые» пластиковые окна, которые потеют, промерзают, создают в помещении нездоровый микроклимат.
3. Потому что отсутствует контроль. Зачем соблюдать, если никто этого не проверит? В современных условиях единственный контроль, который проходит здание при сдаче в эксплуатацию — это соблюдение ТУ на подключение к инженерным сетям (газ, электроэнергия, вода, канализация). Остальные же параметры остаются на совести застройщика.
4. Нормы устарели или отсутствуют. Это единственный случай, когда, игнорируя нормы, застройщик прав. Несмотря на постепенное осовременивайте регламентов, многие нормы строительства относятся к 70-м или 80-м годам. Поэтому их игнорирование — это всего лишь способ развития строительной отрасли в условиях отставания стандартов от прогресса.
Нарушения, влияющие на качество жизни в доме
Если вы только планируете покупку жилья, особенно в новостройке, обратите внимание на соблюдение застройщиком существующих норм строительства многоквартирного дома. Любое нарушение из перечисленных ниже может стать поводом отказаться от покупки квартиры.
1. Генеральное планирование и плотность застройки
Попробуйте открыть в Яндекс.Картах любой спальный район Москвы, застроенный в эпоху «загостированности» и новый жилой комплекс в том же масштабе. Вы увидите, что старые дома размещены на большем расстоянии друг от друга, а также имеют «причудливые» наклоны (они соответствуют направлению меридианов). Цена земли велика, и стоит ли удивляться: новые здания стоят гораздо ближе друг к другу — оставлять «промежутки» в застройке непрактично. Это — нарушения норм строительства по расстоянию между домами.
Последствия:
- первые этажи многоэтажек оказываются в «вечной тени», не получая достаточно света и солнечной энергии; зачастую спальни оказываются ориентированными на север — холодные, темные, с «депрессивным» настроением;
- придомовая территория явно недостаточна для всех проживающих в ЖК: как для рекреации, так и для парковки;
- в окнах легко наблюдать личную жизнь соседей.
Как понять: В идеале вокруг каждого дома должна быть «защитная зона» размером с половину его высоты по длинной стороне и треть его высоты по торцам. Чем выше дом, тем критичнее выполнение этого правила.
2. Нарушения конструкции вентиляционных каналов
Слишком малое сечение канала или объединение нескольких квартир на один канал могут привести к тому, что жильцы квартир сверху будут «наслаждаться» запахами из вытяжки соседей снизу, а также слушать их разговоры — почти как по радио. К этому же может привести и другое распространенное нарушение — низкие вытяжки вентканалов без необходимых защитных конструкций от дождя и ветра на крыше (даже менее 500 мм, предусмотренных СНиП 41-01-2003).
Как понять: Проверьте наличие тяги в канале спичкой или листом бумаги (он должен прилипнуть к отверстию вытяжки). Обратите внимание на расположение коренников на крыше, есть ли на них защитные конструкции. Главная проблема — при покупке жилья на этапе инвестирования, когда объект еще не построен. В этом случае единственное, что можно сделать — потребовать проектную документацию и провести ее исследование.
3. Отказ от технического этажа
Повышает риск повреждения коммуникаций, а здание без него обречено на целый ряд проблем (нарушение работы вентиляции, плохой микроклимат, нарушения работы инженерных сетей, подтопления и др.).
Как понять: Посмотрите, есть ли технический этаж (со слуховыми окошками) под крышей. Особенно это касается жителей верхних этажей. Отсутствие техэтажа приведет к тому, что летом в квартирах будет слишком жарко, а зимой
— слишком холодно. К тому же в дождливую погоду может протечь крыша.
4. Слишком узкие лестничные клетки и марши
К сожалению, от пожаров никто не застрахован. Глупо погибнуть только потому, что кто-то нарушил СНиП 21-01-97 и СНиП 2.08.02-89, а также ППБ 01-03. Проверьте, насколько новый дом соответствует тому, что в них написано.
Как понять: Противопожарные нормы при строительстве задают ширину лестничного марша — 1,2 м. При количестве жильцов до 200 человек она может быть уменьшена до 0,9 м. Ширина лестничной площадки должна быть не менее ширины лестничного марша.
5. Отсутствие достаточного количества лифтов
Нередко застройщик экономит и ставит 1 лифт, причем без резервной линии питания для него. В результате лифтов не хватает, чтобы обслужить всех жильцов, а при отключении света пассажиры застрянут, пока свет не включат (или пока не появится лифтер, который поможет выбраться).
Как понять: На дом высотой до 10 этажей включительно лифтов должно быть 2 (грузовой и пассажирский), на высотные — не менее четырех (по 2 грузовых и пассажирских). Также лифты должны быть запитаны от нескольких независимых линий электропитания.
6. Отсутствие звукоизоляции
Требования СНиП 23-03-2003 по защите от шума как извне, так и между квартирами массово игнорируются: многие застройщики даже делают между отдельными квартирами тонкие стены (толщиной с перегородку), а также экономят на толщине и теплоизоляции наружных стен.
Как понять: Узнать толщину перекрытий в здании можно у проектировщиков дома. Для достаточной звукоизоляции помещений требуются железобетонные перекрытия толщиной от 160 мм. Для межквартирных перегородок достаточной считается толщина 100–150 мм, а подходящими материалами — кирпич, пенобетон, керамзитобетон. Если вы принимаете квартиру в новостройке без отделки, поковыряйте штукатурку и посмотрите швы: в ограждающих конструкциях здания не должно быть сквозных щелей и трещин.
7. Нарушения безопасности эксплуатации инженерных сетей
Всё начинается с неправильного электропитания: от одного источника (хотя требуется подключать дом как минимум к одному основному и одному резервному вводу). Далее страдают водоснабжение и канализация (при отключении света люди остаются без воды, а подвал может затопить).
Как понять: Проверить факт наличия резервного ввода электропитания можно, обратившись в энергетическую компанию, к которой подключен объект.
8. Планировка без учета актуальных норм
Дело в том, что СП 31-107-2004 достаточно строго регламентирует принципы планирования отдельных квартир: формы перегородок и стен, размещение помещений на плане этажа и т.п. Все эти требования современные архитекторы игнорируют, предлагая всевозможные решения. В частности, крайне популярным являются форматы «студия», когда в квартире может не быть вообще ни единой перегородки. По стандартам такое жилое помещение не допустимо.
Как понять: Если квартира-студия оборудована газовой плитой, отсутствие перегородок — решение априори недопустимое. Подобное нарушение норм кажется безобидным до первой утечки газа. Варианты планировки, как на фото, допустимы только в кухне с электроплитой.
9. Нарушение норм инсоляции и проветривания
Освещенность — один из ключевых факторов обеспечения комфорта в жилье. И рассчитывать его нужно с учетом множества факторов: положения на генплане, движения солнца по небосводу в разное время года, площади окон и ее отношению к общей площади помещения. К сожалению, во многих зданиях освещение происходит по принципу «как получится». Комната — с окнами, а уж сколько и когда в нее светит солнышко — дело десятое. Например, многие помещения с окнами на север могут получать прямых солнечных лучей в общей сложности 20 минут в сутки. Также часто забывают о том, что предпочтительной является форма квартиры со сквозным проветриванием, то есть с окнами по обе стороны здания.
Как понять: Обязательно выясните, где находится линия «север-юг» и как она соотносится с генпланом здания, какие помещения и куда выходят окнами. На север рекомендуется «смотреть» кухне, кабинету. На юг — спальне, гостиной. Также убедитесь, что имеется сквозное проветривание (одни окна на одной стороне здания, другие — на другой). В современных условиях даже однокомнатные квартиры зачастую размещаются в зданиях по сквозной схеме.
10. Нарушения в санузлах
Многие застройщики считают слишком жесткими требования, не позволяющие размещать санузлы над жилыми помещениями. Но на практике даже в нынешних условиях массово нарушаются требования по размещению стояков, габаритам санузлов, их размещению на плане квартиры и т.п.
Как понять: Посмотрите поэтажный планировочный план дома. Если санузлы на разных этажах стояка разного размера или находятся в разных местах — возможны затопления помещений в квартирах ниже.
11. Неправильное использование балконов и лоджий
Мало кто об этом помнит, но по изначальной задумке архитекторов эти конструкции должны быть незастекленными, и служить своего рода «открытой площадкой». В России из-за климатических особенностей люди стали лоджии остеклять. А потом на поводу пошли и сами застройщики, предлагая остекленные лоджии и даже лоджии, совмещенные с комнатой. В результате в жилую площадь квартиры стали включать более холодное помещение, нарушающее микроклимат дома.
Как понять: Запросите у проектировщиков расчет теплового контура дома, чтобы убедиться в том, что комнаты со «встроенной» лоджией обогреваются достаточно (не хуже остальных помещений). Ведь Необходимость обогрева дополнительных площадей — ваши траты. А еще это может привести к промерзанию наружных стен и образования излишнего конденсата и плесени.
12 Нарушения при ремонте
Создать невыносимые условия для жизни могут не только строители, но и нанятые вами мастера. Чтобы после ремонтных работ не получить неприятных сюрпризов, нужно:
- Взвесить все за и против, если вы планируете сносить перегородки.
- Отказаться от любых затей, связанных со вмешательством в конструкцию вентиляционных каналов. Если необходимо, вы можете самостоятельно усовершенствовать вентиляцию, установив приборы для принудительной вытяжки.
- Соблюдать правила электротехнической безопасности при монтаже проводки и требования санитарных норм при монтаже водопровода и канализации.
Правила существуют, чтобы их нарушать
Далеко не все нормы и правила строительства актуальны и требуют неукоснительного соблюдения. Яркий пример — мусоропровод. Существующие санитарные нормы требуют его наличия, но их соблюдение на практике приводит к созданию антисанитарных условий на лестничных площадках и в доме в целом. Поэтому застройщики нарушают правила, не строят мусоропроводы, и правильно делают, я считаю.
Другой пример — нормы по площади помещений. К примеру, минимальный размер кухни-ниши составляет 5 кв.м, спальни — 8 кв.м, а общая минимальная площадь однокомнатной квартиры — 28 кв.м. Подобные габариты недостаточны для комфортного проживания и подойдут разве что для суперэконом жилья (или, как его сейчас стало модно называть, смарт-жилья), которое годится для одиноких трудоголиков.
Однако в большинстве случаев нормы придуманы неслучайно. Даже устаревшие, они позволяют сохранять здоровье и жизнь людей. Потому, выбирая жилье и планируя ремонт, задумайтесь о том, что многие стандарты написаны не ради их формального соблюдения, а ради вашей безопасности. Не покупайте жилье бездумно, ищите тот вариант, в котором нет хотя бы вопиющих нарушений.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
С какими нарушениями в строительстве многоквартирных домов вам приходилось сталкиваться? Как это повлияло на ваши планы по приобретению или ремонту жилья?
Источник фото: https://www.pexels.com/
Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации.
При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора, МЧС.
В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем — штраф за нарушение лицензионных требований.
К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.
При этом, согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем по доверенности может представлять интересы собственников в суде.
При этом ТСЖ, согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.
Следовательно, если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.
Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон «О защите прав потребителей», положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», касающийся вопросов долевого строительства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
В соответствии с ч.2 ст.755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Согласно с ч.5 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
-
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-
соразмерного уменьшения цены договора;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.
Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.
В соответствии с п.32, «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.
«Разумные сроки», о которых говорится в законе, — понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).
Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ. Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников, компенсировать вред обязан застройщик. Так в Апелляционном определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.
Иски об устранении недостатков застройщиком являются выигрышными, главное – не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться или ликвидироваться.
Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.10.2016 № Ф01-4206/2016 по делу № А28-2617/2015 суд удовлетворил требования ТСЖ в части обязания застройщика заменить кровельное покрытие с последующим восстановлением ограждений, желобов и ходовых трапов, поскольку факт выполнения строительных работ с недостатками подтвержден.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.10.2017 № Ф05-14350/2017 по делу № А41-88581/2016 суд, удовлетворил требования ТСЖ, поскольку подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком функции застройщика по инвестиционному контракту, в результате чего истцу причинены заявленные убытки. В обоснование иска Истец ссылался на то, что в результате некачественно выполненных ответчиком на основании инвестиционного контракта строительных работ по устройству кровельного покрытия спорного жилого дома происходили регулярные протечки воды в квартиры жильцов.
Примечательно, что при обращении в суд к застройщику от имени собственников (по доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно так же взыскать неустойку.
Согласно п.36, «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013,при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
В силу ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.
К сожалению, недостатки в результатах строительных работ в сегодняшней российской действительности – дело вполне обычное. И новоселы прилагают немало усилий для их устранения. Понятно, что участвовавшие в строительстве стороны (застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики) пытаются переложить друг на друга ответственность. Застройщик отсылает жильцов к подрядчику, аргументируя это тем, что именно он осуществлял строительные работы, поэтому ему и нести ответственность за их недостатки. Подрядчик, в свою очередь, отправляет недовольных обратно к застройщику, настолько же убедительно мотивируя свою позицию тем, что между ним (подрядчиком) и дольщиками никакого договора не заключено, а значит, по нормам гражданского права он не может нести ответственность перед конеч-ными потребителями (дольщиками). Кто (подрядчик или застройщик) должен нести ответственность за обнаруженные недостатки? Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) предъявлять строителям претензии от имени жильцов дома? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.
Кто виноват?
При строительстве дома договорные отношения между всеми участвующими сторонами обычно складываются следующим образом: дольщики заключают договоры с организацией-застройщиком об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а застройщик нанимает строительные фирмы и заключает с ними договоры подряда. Причем в качестве подрядчика может выступать как одна, так и несколько организаций (их количество ограничено лишь необходимостью и здравым смыслом застройщика).
На правоотношения, возникающие между дольщиками и застройщиком многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено после 01.04.2005, распространяет свое действие Закон № 214-ФЗ . В частности, в нем содержатся основные правовые гарантии надлежащего строительства дома. Так, согласно ст. 7 этого закона застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В том случае, если дольщики обнаружат различного рода недоделки, возникшие из-за несоблюдения перечисленных выше требований по вине строителей и ухудшающие результат работ, закон предусматривает три варианта развития событий.
Во-первых, дольщики вправе потребовать безвозмездного устранения неполадок в разумный срок, который определяется объективными обстоятельствами. Например, если в августе обнаружены неполадки отопительной системы дома, разумным сроком считается время до наступления холодов.
Во-вторых, дольщики могут заключить договор подряда с другой организацией для ликвидации выявленных недостатков, а затем потребовать возмещения застройщиком расходов на устранение дефектов. При получении отказа от застройщика участники вправе обратиться в суд.
Также возможен и третий вариант развития событий, когда по обоюдному согласию соразмерно уменьшается цена договора участия в долевом строительстве. Такой способ обычно применяется, если оплошности очевидны, застройщик признает свою вину, но по каким-либо причинам не хочет или не может самостоятельно устранить неполадки. В этом случае ему проще «раскошелиться» на соответствующую сумму, нежели предпринимать конкретные меры. Кроме того, существуют некоторые тонкости, касающиеся времени обнаружения недостатков в здании. Дольщики могут обратиться к застройщику с соответствующими требованиями как во время приема-передачи готового объекта долевого строительства, так и после. Другими словами, тот факт, что качество дома на момент ввода его в эксплуатацию было признано надлежащим, не должен влиять на возможность дольщиков в течение гарантийного срока обратиться к застройщику с претензиями по недостаткам, обнаруженным во время эксплуатации здания.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), устанавливаемый договором, не может быть менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта долевого строительства, определяется договором и не может составлять менее трех лет. Течение этого срока начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Отношения между застройщиком и подрядчиком регулируются нормами гражданского права, которые устанавливают правила, похожие на рассмотренные выше. Так, в соответствии со ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства. Отметим, что подрядчик ответственен за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта (его частей), неправильной его эксплуатации, неверности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком (привлеченными им третьими лицами), или ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком (привлеченными им третьими лицами) (п. 2 ст. 755 ГК РФ). При этом гарантийный срок, в течение которого заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, в соответствии со ст. 756, 724 ГК РФ обычно не превышает пяти лет с момента передачи результата работы заказчику при условии, что он вовремя заявил подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках.
В пункте 1 ст. 723 ГК РФ названы требования, которые заказчик вправе предъявить подрядчику, если работа выполнена им с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования. К таким требованиям, как и в предыдущей ситуации, относят:
— безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
— возмещение расходов заказчика на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда;
— соразмерное уменьшение установленной в договоре цены за работу.
Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог тому, кто перед кем ответственен. В случае когда в течение гарантийного срока обнаружены недоделки в новом доме, несмотря на то что они возникли по вине подрядчика, жильцы должны предъявлять претензии к застройщику, так как именно с ним они ранее заключали договор участия в долевом строительстве. Попытки жильцов выдвинуть требования о проведении ремонта к подрядчику (в том числе в судебном порядке) не увенчаются успехом, поскольку подрядчик отвечает только перед застройщиком. Данные выводы подтверждены судебной практикой: постановления ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.2009 № А17-2586/2008, ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009 и др. Заметим, что подобное положение дел еще не значит, что подрядчик в указанной ситуации выйдет сухим из воды. Ведь никто не мешает застройщику в порядке регресса взыскать с подрядчика все убытки, возникшие по его вине.
Кто вправе помогать дольщикам?
Недостатки строительства обычно носят глобальный характер и зачастую затрагивают элементы общего имущества. Например, в ситуации, описанной в Постановлении ФАС ВВО от 01.07.2010 № А79-4242/2007, строителями были допущены ошибки при монтировании крыши и кровли дома, что привело к затапливанию помещений дождевыми водами. Согласитесь, подобные промахи сказываются на спокойствии всех жильцов, поэтому и защищать свои права они стремятся совместными усилиями: с помощью управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Жилищным законодательством на УК, в отличие от ТСЖ (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), не возлагается прямая обязанность представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (Постановление ФАС ЦО от 26.11.2009 № Ф10-4992/09). Поэтому, если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, это не означает, что УК может от своего имени обращаться в суд за защитой интересов собственников квартир. Следовательно, требования УК об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома застройщику вполне можно игнорировать (Постановление ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-17176/2008). Право предъявлять иск об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома может возникнуть у УК лишь в том случае, если в договоре об управлении многоквартирным домом оно непосредственно будет прописано (Постановление ФАС УО от 18.06.2009 № Ф09-3158/09-С4). В противном случае суд просто признает УК ненадлежащим истцом.
Прежде чем соглашаться с требованиями управляющей компании, застройщику необходимо убедиться в том, что она наделена соответствующими полномочиями.
Более широкое распространение получило отстаивание жильцами своих прав с помощью ТСЖ. Этот вариант основан на положениях ст. 291 ГК РФ и ст. 135, 138 ЖК РФ, которые предоставляют собственникам квартир право образовать ТСЖ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и защиты своих прав, в том числе и в отношениях с третьими лицами (в нашем случае – с застройщиком). В этом случае застройщику не удастся сослаться на то, что ТСЖ не может представлять интересы жильцов в связи с отсутствием договора между товариществом и застройщиком. Такой ход рассуждений судом обычно не принимается, ведь дольщики, ставшие полноправными собственниками жилых помещений и образовавшие ТСЖ, тем самым передали последнему право выступать их представителем в отношениях с третьими лицами. Поэтому ТСЖ может быть истцом в спорах с застройщиками (Постановление ФАС ДВО от 15.12.2009 № Ф03-5888/2009 и др.) о недостатках, выявленных в отношении общего имущества жильцов (постановления ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009, ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2 и т. д.).
Что делать?
В разумный срок после обнаружения неисправностей строительства истец (дольщики-жильцы или их представитель в лице ТСЖ или УК) должен сообщить застройщику о выявленных недостатках. В дальнейшем стороны, как правило, совместно производят осмотр и фиксируют в акте все неисправности.
Обратите внимание:
Данный акт должен быть составлен именно между истцом и застройщиком. В противном случае (если он подписан истцом и привлеченным для устранения недоделок подрядчиком, выполнившим предъявляемые к оплате работы) акт не будет иметь юридической силы. Не является доказательством и дефектная ведомость, оформленная подрядчиком в одностороннем порядке (Постановление ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-17176/2008).
После оформления указанного акта застройщик должен решить, будет он устранять обнаруженные неисправности или нет. В первом случае составляется график соответствующих работ, а во втором истцу ничего иного не остается, как подать заявление в суд с требованием обязать застройщика выполнить ремонтные работы или взыскать с него средства, потраченные на ремонт, произведенный силами подрядчика. В судебном заседании истец должен доказать наличие неисправностей, возникших по вине застройщика (сюда входит и вина подрядчика – вспоминаем первый раздел данной статьи). В качестве таких дока-зательств могут выступать описанный нами выше акт осмотра, результаты проверок, проводимых различными контролирующими органами (например, пожарного, строительного надзора), а также заключения экспертов и оценщиков.
Иногда экспертиза помогает застройщикам доказать необоснованность размера суммы, требуемой истцом. Например, в ситуации, описанной в Постановлении ФАС ВВО от 01.07.2010 № А79-4242/2007, истец просил взыскать с застройщика более 10 млн руб., а в соответствии с экспертизой получил меньше 400 тыс. руб.
Таким образом, обнаружив недостатки в процессе приемки объекта долевого строительства или эксплуатации жилого дома, дольщики (жильцы) должны предъявлять требования об их устранении застройщику, который, в свою очередь, вправе привлечь к ответственности подрядчика. В отношении дефектов общего имущества жилого дома истцом может выступать ТСЖ, а в отдельных случаях – УК. Застройщику, принимающему решение о добровольном устранении недоделок или урегулировании спора в суде, следует взвесить свои шансы на успех. Дело в том, что если дело будет проиграно в суде, то придется не только «раскошелиться» на оплату ремонта, но и возместить истцу расходы на проведение экспертиз и судебные издержки (Постановление ФАС УО от 03.11.2009 № Ф09-8428/09-С4).
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Статьей 4 Закона № 214-ФЗ определены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.
В частности, в этой статье указано, что договор должен содержать (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.
Иными словами, договор участия в долевом строительстве должен содержать ту информацию об объекте строительства, которая указана в проекте, причем она должна соответствовать на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Так как после получения разрешения на ввод в эксплуатацию информация, содержащаяся в договоре, не соответствует фактическим обстоятельствам, то в данном случае ответственность ложится на застройщика.
Если проектной документацией не предусмотрено устройство перегородки в вашей квартире, а по условиям договора она есть, то в таком случае необходимо, чтобы в акте приема-передачи застройщик прописал, что они ее установили, например, передаваемая квартира соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, и перечислить конкретные условия, в том числе, что между кухней и коридором установлена перегородка.
В противном случае в будущем жилищной инспекцией устройство данной перегородки может быть расценено как самовольная перепланировка, произведенная вами, так как в плане и в проектной документации эта перегородка будет отсутствовать.
В ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ установлено следующее: «Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме».
Также следует иметь в виду, что если вы примете квартиру в состоянии, которое будет отличаться от того, которое указано в договоре участия в строительстве, если эта квартира приобретена за счет кредитных средств, то вполне вероятно, что у банка могут возникнуть дополнительные требования к вам, какие конкретно, необходимо смотреть в условиях кредитного договора (ипотеки).
Что касается вопроса о том, кто должен подавать заявление на внесение изменений в технический паспорт, отметим следующее.
В ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) указано, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
В соответствии с ч. 6 ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
Статьей 4 Закона № 218-ФЗ определено, что участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных данным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой.
Обязанность по внесению сведений о характеристиках объекта недвижимости в государственный кадастр установлена ст. 8 Закона № 218-ФЗ.
Технический план является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Так как вами не подписан акт приема-передачи и вы не являетесь собственником квартиры, то совершать действия по внесению изменений или исправлению ошибки в сведения о государственном кадастровом учете необходимо именно застройщику.
При этом вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, сославшись на несоответствие данных, содержащихся в техническом плане, комплектации и обмерам построенной квартиры. Рекомендую перед этим составить акт осмотра передаваемой квартиры и подписать его с представителем застройщика. (В акте укажите на наличие спорной стены.) Далее следует ознакомиться с техническим планом и сделать его копию (можно фото) в части расхождений. После этого напишите заявление застройщику, в котором укажите на эти несоответствия и попросите их устранить путем внесения изменений в технический план.
В случае отказа следует обратиться в суд.
Право отказа от подписания акта приема-передачи установлено в ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».
Напомню, что ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ указывает на несоответствие объекта не только договору и проекту, но и обязательным требованиям.
Требования о постановке объекта на кадастровый учет, а также о внесении изменений являются обязательными, так как предусмотрены Законом № 218-ФЗ, а также Жилищным кодексом РФ.
Также можно в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на 2 за каждый день просрочки, если доказать, что вы не подписывали (или не подписываете в настоящий момент) акт приема-передачи исключительно по вине застройщика. Право на неустойку предусмотрено ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.